Сергей Нюхалов, генеральный директор УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ГК «Гранель» о складских траекториях и векторах
Ещё пару лет назад главной проблемой складского рынка был дефицит. Качественных площадей не хватало, и арендаторы брали практически всё, что соответствовало классу А.
Сегодня ситуация другая. Объёмы строительства выросли, и в ряде локаций уже появляется избыток предложения. По итогам 2025 года ввод складов в России составил рекордные 8,7 млн кв. м. Это на 56% выше показателей 2024 года. При этом спрос в 2025 году сократился на 40%.
Это не обвал и не кризис. Это переход к другой модели рынка. Раньше работала формула «класс А в хорошей локации». Теперь этого недостаточно. Арендаторы стали разборчивее, оценивая объект исключительно через призму конкретных бизнес—задач и операционной эффективности.
Сервисный сбор
В стратегии маркетплейсов такая трансформация выглядит естественной. Склад для них теперь — не арендованная площадь, а составляющая продукта, который онлайн—ритейлер продаёт покупателю. От того, где расположен объект и как организована обработка, зависит, доедет ли заказ вовремя.
Поэтому e-commerce выстраивает собственные логистические экосистемы. С одной стороны, крупные распределительные центры площадью 80–100 тысяч квадратных метров. Это основные хабы, через которые проходят потоки. С другой — компактные склады «последней мили» ближе к потребителю, которые отвечают за скорость доставки.
Такая логика подталкивает к контролю над ключевыми узлами. Либо через владение объектами, либо через долгосрочные контракты с девелоперами. Wildberries, например, к началу 2026 года стал крупнейшим собственником складской недвижимости в стране с портфелем более 3,5 миллиона квадратных метров. Вдвое больше, чем в начале 2024 г.
Классика не работает
На этом фоне меняется и подход к самим складским проектам. Формального деления на классы уже недостаточно для b2b-потребителя. Один и тот же по параметрам склад может быть успешным хабом в составе крупной сети. А может стоять с растущей вакансией, если не привязан к понятной функции.
Даже проекты built—to—suit, где здание изначально создаётся под конкретного заказчика, не снимают этот вопрос. Да, доля BTS в 2025 году сократилась до 16% от всех контрактов. Но внутри этого формата остаётся значительный диапазон возможных решений. Выбор участка, конфигурация площадей, инженерные возможности, потенциал для автоматизации. Всё это определяется не усреднёнными рыночными стандартами, а логикой конкретного бизнеса арендатора.
При этом с автоматизацией ситуация начала меняться. В США и Европе сейчас активно развиваются роботизированные высотные склады. У нас в 2025 году дефицит кадров также подтолкнул компании искать замену рабочим рукам. Поэтому к началу 2026 года на рынке появилось больше решений по роботизации из Китая и России.
Полностью роботизированные склады пока есть лишь у 3% компаний. Однако лидеры рынка — Wildberries, Ozon, «Яндекс Маркет» — уже используют мобильных роботов и манипуляторы, достигая автоматизации отдельных процессов на уровне 30–40%. Розничные сети, такие как «ВкусВилл», также автоматизируют свои подмосковные распредцентры: мобильные роботы для транспортировки паллет, системы автоматической инвентаризации и автономные уборщики позволяют поддерживать скорость обработки грузов в условиях острого дефицита линейного персонала.
Выйти из запаса
Сегодня девелоперы вынуждены переходить от массового строительства к точечным решениям. Модель «построим стандартный объект и найдём арендатора» начинает давать сбои. Универсальные проекты «про запас» становятся рискованными. Особенно там, где конкуренция площадей уже обострилась.
К 2026 году рынок пришел к относительному балансу: вакантность в Москве достигла 5%, а ставки аренды скорректировались вниз на 10–15% от пиков 2024 года. Строить склад в расчёте на абстрактного арендатора сегодня опасно. Себестоимость строительства по итогам 2025 года достигла почти 70 тысяч рублей за квадратный метр. Это на 20% выше уровня 2024 года. При таких вложениях ошибка в позиционировании обходится дорого.
Крупные игроки — потребители площадей — формируют, в свою очередь, всё более структурированный запрос. Им нужны объекты с ясной функцией, понятной ролью в логистике и горизонтом использования на несколько лет вперёд. Для девелоперов, которые умеют работать с такими запросами, это возможность выстраивать долгосрочные отношения с надёжными партнёрами.
Узловая станция
Если текущая траектория сохранится, рынок складов всё меньше будет описываться через метраж ввода и средние ставки. И всё больше через то, какое место занимают объекты в реальных цепочках поставок.
За пять лет e—commerce увеличил объём своих складов в семь раз. Офлайн—ретейл за тот же период вырос лишь на 15%. Это не просто цифры. Это изменение структуры спроса. Маркетплейсы и крупные сети стали главными заказчиками на рынке, и они точно знают, что им нужно.
Устойчивый спрос, полагаю, сохранится у тех проектов, которые встроены в экосистемы этих игроков. Как опорные хабы, как городские узлы «последней мили», как специализированные форматы под конкретный бизнес. А не просто как «склады класса А в хорошей локации».
