В I квартале 2025 года рынок складской и индустриальной недвижимости Московского региона демонстрирует противоречивую динамику: ввод новых объектов ускоряется, но спрос падает. Участники затаились в ожидании снижения ставок, а девелоперы приостановили спекулятивное строительство, что создало эффект «замкнутого круга». Разберем ключевые метрики и тренды по итогам квартала.
Предложение: рекордный ввод, но с оговорками
В первом квартале в эксплуатацию введено 335 тыс. кв. м новых складов — рост в 2,3 раза год к году. Однако значительная часть из них — объекты, перенесённые с конца 2024 года. Основной ввод пришёлся на южное и северное направления (56% и 23% соответственно). Среди крупнейших объектов — «NK Парк Вешки 2» (76 тыс. кв. м) и РЦ «Магнит Подольск» (68 тыс. кв. м).
Прогноз на 2025 год:
-
Ввод big box: до 2 млн кв. м (из заявленных 2,75 млн кв. м).
-
Ввод light industrial: до 500 тыс. кв. м.
Рост доли BTS-проектов (строительство под конкретного заказчика) до 52% обусловлен спросом со стороны производственных компаний и падением интереса к аренде на пике ставок.
Спрос: аренда лидирует, e-commerce сбавляет темп
Объём сделок в I квартале составил 324 тыс. кв. м — на 24,5% ниже прошлогоднего уровня. Главные причины — высокая ключевая ставка, снижение инвестиционной активности, пауза со стороны онлайн-ретейлеров.
Структура спроса:
-
Аренда: 91% сделок.
-
Спекулятивная аренда: 82%.
-
BTS-аренда: 9%.
-
Продажа и BTS-продажа: 9% суммарно.
Изменение профиля арендаторов:
-
E-commerce: снижение доли до 16%.
-
Производственные компании: рост до 34% благодаря промышленной ипотеке и политике импортозамещения.
Вакансия и ставки: небольшое послабление
Доля свободных площадей выросла с 0,8% до 1,6%, в основном за счёт новых спекулятивных объектов. Однако рынок остаётся напряжённым, и при стабилизации спроса возможен повторный дефицит.
Коммерческие условия:
-
Средняя ставка аренды: 12 200 руб./кв. м/год.
-
Продажа сухих складов класса А: 85–90 тыс. руб./кв. м.
-
Ставка капитализации: 13,5%.
Некоторые владельцы стали предлагать скидки до 10%, особенно в локациях с избыточным предложением.
Что дальше?
До конца года Ricci ожидает снижение общего спроса на ~30% — до 2 млн кв. м. Но при этом сохраняется отложенный спрос и устойчивый интерес к сделкам built-to-suit. Ожидается, что после стабилизации денежно-кредитной политики рынок может снова показать рост.
«Как только станет понятно, что спрос просто „взял паузу“ — ставки могут снова пойти вверх», — Дмитрий Герастовский, Ricci.
