Все идеи на рынке в последние два года так или иначе возникают и развиваются на стыке well-being и sharing-economy. ГК «БестЪ» в рамках делового завтрака BestBreakfast представили наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни. Одним из таких сегментов является современная складская недвижимость.
В 2021 году российский рынок увидели стремительный рост проектов в формате складов индивидуального хранения self-storage. Рост петербургского рынка, по разным оценкам, составил 40-50%.
Обычно считают число складов на 1 млн жителей, по которому Москва и Петербург оказываются обычно далеко позади развитых стран. Однако в ГК «БестЪ» решили, что этот показатель не слишком репрезентативен, поскольку self-storage могут в разы отличаться друг от друга площадью и количеством боксов.
Опираясь на данные компаний FEDESSA и Knight Frank, эксперты посчитали обеспеченность горожан квадратными метрами в складах self-storage. Результаты оказались довольно близки к среднеевропейским.
Так, 14-16 кв.м складов индивидуального хранения приходится на 1000 европейцев, 15,7 кв.м на то же количество москвичей. Обеспеченность петербуржцев self-storageвсего за год выросла с 6,4 до 10,7 - 11 кв.м (примерно 2 бокса) на 1000 человек. При этом заполняемость боксов превышает 85-90%.
По подсчетам ГК «БестЪ», сейчас в Петербурге 115 площадок self-storage и 46 операторов (19 из них сетевые). Если рост сегмента и далее продолжится такими темпами, то он может подойти к насыщению уже в 2025 году.
Самый крупный проект года реализовал оператор Prostor на Московском шоссе – на 7,5 тыс. кв. м».
Два других формата самых современных складов – это dark-store и фулфилмент-центр.
Торговля ушла в цифру и доставку до двери, поэтому мир увидел настоящий бум строительства складов «последней мили».
Считается, что каждый новый $1 млрд продаж на e-commerce требует 21 700 кв.м складов «последней мили». По разным оценкам, 3,5 -3,9 трлн рублей составил оборот рынка e-commerce в России в 2021 г (+45% к 2020 году, данные Data Insight). Примерно половина сделок на аренду складов сейчас обеспечивают игроки рынка e-commerce. Исходя из роста оборота электронной торговли, несложно посчитать, сколько городских складов придется построить, чтобы жители мегаполисов могли в течение одного-двух дней получать заказанный товар.
Формат dark-store, ранее представленный в России единичными проектами, за год показал рост в 2,5 раза. Активно вкладывались в этот формат «Самокат», «Яндекс-Лавка», ВкусВилл, «Магнит.Доставка». Менее продвинутой оказалась X5 Retail Group – всего 5 dark store, зато она открыла около 25 dark kitchen «Много лосося».
СберМаркет собирается стать еще одним крупным игроком на этом рынке, подписав соглашения о совместном строительстве dark-store с Ашаном и Метро.
Фулфилмент-центры – многоэтажные автоматизированные склады, выполняющие весь спектр операций: от приемки и размещения партий товара, до ручной комплектации заказов, их упаковки, сортировки и отгрузки.
Площади новых проектов достигают 150-200 тыс. кв. м. Самые крупные в России принадлежат компаниям OZON, Wildberries, AliExpress.
Новые идеи не сразу и даже не всегда становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие их них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним.
Алла Сидоренко, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (входит в ГК «БестЪ»)
«Основной потребитель формата self-storage – физическое лицо (около 75 %).
На сегодня общий объем классических качественных складских площадей Петербурга и ближайших к городу территорий Ленобласти составляет порядка 3,5 млн.кв.м. За прошлый год ввод составил порядка 500 тыс.кв.м.
Доходность сегмента self-storage оценить достаточно сложно, так как спрос практически не сформирован. Нужно еще убедить потребителя услуги перевезти вещи с балкона и из гаража.
В связи с этим спрос остается невысоким. Склады формата self-storage располагаются в основном на морально устаревших промышленных площадках, так как основным требованием является близость метро и ключевых транспортных городских магистралей, что значительно увеличивает себестоимость проекта для инвестора, помимо стоимости необходимых дополнительных услуг.
В будущем при активном продвижении формата среди потенциальных потребителей услуги инвестиционная привлекательность self-storage высокая».
