После пятилетнего ралли рынок складов Московского региона впервые показывает длительное снижение ставок: по итогам I полугодия 2025 года средневзвешенная арендная ставка класса А опустилась до 11,9 тыс. ₽/кв. м в год (без НДС и OPEX) против 12,7 тыс. ₽ на конец 2024-го (—6,7%). Девелоперская активность и сдержанный спрос повышают конкуренцию за арендатора; к концу года вакансия может вырасти до ~3% с учётом субаренды.
Что произошло и почему
По оценке Bright Rich | CORFAC International, корректировка ставок связана с охлаждением спроса: часть компаний переносит расширение на более поздний срок и сокращает «избыточные» метры, набранные в предыдущие годы. На сторону предложения работает высокий ввод: в 2025-м в региональном пуле ожидается около 2 млн кв. м качественных площадей, треть из которых — спекулятивные объекты. В этих условиях собственники активнее конкурируют условиями, а не только локацией.
Баланс сил: вакансия и ценовое давление
На старте года вакансия в классе А составляла ~1,7%. При сохранении темпов ввода и умеренного спроса она способна подняться к ~3% к декабрю (включая площади в субаренде). Это не «избыточная пустота», достаточная для обвала, но ценовое давление заметно: в базовом сценарии возможен сдвиг ставок к 11,5 тыс. ₽/кв. м/год. Корректива может быть мягче, если часть строящихся объектов заполнится до ввода — соответствующие переговоры уже идут.
Что делать участникам рынка
Арендаторам. Текущая фаза — окно для пересмотра условий: базовая ставка, индексация, каникулы, fit-out, управляемость OPEX. На фоне роста предложения и субаренд это хорошее время для релокации/консолидации площадей без потери классности и с привязкой к ключевым трассам.
Собственникам. Формируется «рынок предложений»: выигрывают объекты с готовностью под въезд, прозрачной структурой затрат и гибкостью договоров (опции расширения/субаренды, staged-расширение). В минуте ввода спекулятивных складов скорость сделки и предзаключённые якоря важнее попыток удерживать пиковые ставки конца 2024 года.
Вывод
Рынок «ищет новую точку равновесия»: пик ставок пройден, но масштаб снижения будет зависеть от скорости абсорбции нового предложения и активности крупных арендаторов. На горизонте ближайших кварталов логичен сценарий умеренной коррекции с усилением неценовой конкуренции — качеством продукта, сроками готовности и гибкостью контрактов. Для операционных команд это шанс выровнять географию складского портфеля и зафиксировать выгодные условия до следующего цикла роста.
