Рынок складской недвижимости Московского региона за последний год остыл: спрос стал менее импульсивным, а сделки — более длинными. Тем не менее пространство для спекулятивного девелопмента сохраняется, если проект попадает в локацию, формат и реальные операционные потребности арендатора. В RBNA считают, что «универсальные коробки» уступают место кастомизированным решениям — от мультитемпературных зон до встроенных производственных площадей.
Охлаждение без разворота тренда
После периода высокой волатильности рынок постепенно возвращается к более «нормальному» циклу принятия решений. В RBNA отмечают снижение волатильности и спроса за последний год, но подчеркивают: даже в этих условиях спекулятивные проекты могут быть реализованы — при правильной концепции и транспортной доступности.
Генеральный директор RBNA Павел Несмачный привел пример площадок, стартовавших в прошлом году: логопарки удалось достроить в сжатые сроки и полностью реализовать площади, несмотря на скепсис части рынка относительно перспектив спекулятивных объектов.
«Причина успеха — в отличной локации с хорошей транспортной доступностью, а также в продуманной концепции», — отметил он.
Для девелоперов это важный маркер: рыночная «премия» смещается от самого факта наличия метража к качеству продукта — его функциональности и пригодности под конкретную логистическую модель.
Сделки стали длиннее — и это меняет экономику проектов
Ключевое изменение — удлинение цикла закрытия сделок. По оценке RBNA, рост вакантности и увеличение сроков согласований со стороны инвесторов и арендаторов привели к тому, что цикл заключения договоров по сравнению с 2024–2025 годами вырос в несколько раз.
Ранее околонулевой уровень вакансии подталкивал компании принимать решения быстро, что давало девелоперам возможность смелее планировать долгосрочные стратегии. Сейчас логика обратная: потенциальные арендаторы дольше сравнивают варианты, тщательнее просчитывают эксплуатационные параметры и чаще требуют адаптаций под свой процесс.
Для рынка складов это означает рост значения двух факторов:
-
качества предпроектной проработки (что именно будет построено и как это обслужит будущий поток);
-
скорости выхода на сделку (насколько девелопер может «снять» риски и неопределенность для клиента).
Покупатель меняется: «полезная площадь» важнее абстрактных квадратных метров
RBNA фиксирует изменение профиля покупателей: клиенты становятся более требовательными к «полезному пространству» и стремятся использовать каждый квадратный метр максимально эффективно.
Практический эффект — сдвиг спроса от стандартизированных сухих складов к объектам, где характеристики изначально заточены под конкретную товарную и операционную специфику. По сути, рынок уходит от идеи «универсальной коробки» к модели «помещения как инструмента» — с инженерией, температурой, зонированием и иногда производственной функцией.
«Сегодня все больше клиентов приходят к нам с индивидуальными требованиями к логистическим объектам, и мы решаем их конкретные задачи... нередко им нужны мультитемпературные системы вместо обычных сухих складов либо производственные помещения в составе классического комплекса», — уточнил Павел Несмачный.
Что это означает для девелоперов и арендаторов
С точки зрения экономики проектов происходящее выглядит как повышение «порога продукта». Если раньше спрос мог закрываться универсальными решениями, то теперь конкурентным преимуществом становится способность девелопера:
-
точно сегментировать потенциальный спрос (e-commerce, 3PL, FMCG, фарма, промышленность);
-
проектировать под конкретные сценарии хранения и обработки (температурные зоны, энергомощности, доковые группы, офисно-бытовой блок);
-
управлять рисками длинного цикла сделки (пакет документов, прозрачность эксплуатационных расходов, готовность к адаптации).
Для арендатора и инвестора, напротив, растет ценность складов как элемента операционной устойчивости: чем более «подогнан» объект под процесс, тем ниже скрытые издержки на доработки, простои и пересборку потоков.
Big Box остается базовым форматом — но будет усложняться
В RBNA ожидают, что проекты формата Big Box продолжат эволюционировать: совершенствоваться и адаптироваться под новые вызовы и запросы рынка.
Практически это означает постепенный переход от «массового» строительства к продуктовой логике, где склад — не просто актив с арендным потоком, а инфраструктурная платформа для конкретной логистики клиента.
Вывод
Рынок складской недвижимости Московского региона входит в фазу более рационального спроса: решений «с ходу» становится меньше, а требования к объектам — выше. При этом спекулятивные проекты не исчезают, но становятся требовательнее к качеству — локации, инженерии и концепции.
Главный сдвиг — в сторону кастомизации: клиенту нужен не склад «вообще», а пространство, которое повышает эффективность его цепочки поставок и сокращает операционные потери. Именно вокруг этого запроса, судя по оценке RBNA, и будет строиться следующая волна развития Big Box в регионе.
