Российский рынок складской недвижимости демонстрирует беспрецедентную активность: по итогам 2025 года ввод качественных складов достигнет рекордных 7,8 млн кв. м. В основе этого роста — инвестиционная экспансия маркетплейсов, продуктовых сетей и разворот девелоперов в сторону регионов.
Логистическая карта страны меняется: 7,8 млн кв. м складов — новый максимум
Согласно данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2025 году в России будет введено в эксплуатацию около 7,8 млн кв. м складской недвижимости. Это на 1,7 раза выше показателя 2024 года (4,5 млн кв. м) и новый абсолютный максимум за всю историю наблюдений.
Главный драйвер роста — логистическая стратегия крупнейших e-commerce игроков и FMCG-ритейлеров, которые продолжают строить собственные распределительные центры и активно заключают сделки формата Built-to-Suit (BTS).
По оценке экспертов, эта тенденция сохранится в 2026 году: часть объектов с запланированным вводом может быть перенесена, а также ожидается реализация уже заявленных инвестиционных планов маркетплейсов с горизонтом до 2027 года.
Рост обеспеченности и региональный рывок
Уже в первом полугодии 2025 года обеспеченность складскими площадями на 1000 жителей выросла до 341 кв. м (+4% к началу года). При полном исполнении текущих девелоперских планов к концу года этот показатель может достигнуть 381 кв. м, что станет одним из лучших результатов среди развивающихся рынков.
Лидерами среди регионов по объему строительства стали:
-
Новосибирск — 386 тыс. кв. м,
-
Омск — 377 тыс. кв. м.
На долю регионов (без учета Санкт-Петербурга и Ленобласти) уже приходится 58% от всех введенных в I полугодии площадей — это 1,14 млн кв. м.
BTS-сегмент и спекулятивные проекты: двойной импульс развития
По итогам I полугодия, доля BTS-проектов (строительство под конкретного арендатора) достигла 68%, укрепляя статус ключевого формата логистического девелопмента. Это отражает высокий спрос на индивидуальные решения со стороны бизнеса.
Вместе с этим на рынок активно выходят спекулятивные склады: застройщики анонсировали 3,1 млн кв. м таких объектов, из которых около 20% приходится на специализированные логистические комплексы (Logistics Industrial, LI). Все больше девелоперов из смежных отраслей инвестируют в логистику — как способ диверсификации бизнеса и хеджирования от рыночных рисков.
Перспективы: 56 млн кв. м складов к концу 2025 года
Если текущая динамика сохранится, совокупный объем качественной складской недвижимости в России может превысить 50 млн кв. м и достичь 56 млн кв. м уже к концу 2025 года.
«Рынок логистической недвижимости в России входит в фазу зрелости. Спрос со стороны e-commerce и ритейла подкрепляется инвестициями, а растущая активность в регионах позволяет выровнять распределение логистической инфраструктуры по стране», — комментирует Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Ввод складов в 2025 году — это не просто рекорд, это маркер глубокой трансформации логистической инфраструктуры России. В центре внимания — регионы, гибкие форматы, устойчивый спрос и высокое качество девелопмента.
