Аналитики NF Group провели исследование рынка складской недвижимости стран СНГ и отметили снижение доли свободных площадей на наиболее крупных складских рынках до минимальных значений. При этом в странах с объемом предложения менее 100 000 кв. м вакантные площади вовсе отсутствуют. Самые высокие арендные ставки фиксируются в Центральной Азии — их средневзвешенные значения соответствуют 124–140 $/кв. м/год без НДС для объектов класса A. В Беларуси ставка на свободные площади аналогичного класса составляет 78 $/кв. м/год, в Азербайджане — 60 $/кв. м/год. Схожая ситуация со стоимостью ответственного хранения и оказания 3PL-услуг: по результатам III квартала 2023 года в Беларуси и Азербайджане средняя ставка составляет 86 $/плм/год, в других странах — более 100 $/плм/год. Отмечается рост активности российских маркетплейсов ¬ Ozon и Wildberries, которые арендуют площади, участвуют в проектах built-to-suit либо строят собственные распределительные центры. Прогнозный объем ввода качественной складской недвижимости в исследованных странах до конца 2023 года составляет порядка 161 тыс. кв. м.
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В 2023 году рыночная ситуация в Беларуси, странах Центральной Азии и Закавказья кардинально не изменилась — спрос на качественные складские площади растет вместе со стоимостью аренды, а свободного спекулятивного предложения по-прежнему нет. По нашим оценкам, объем потенциального спроса в исследованных странах составит не менее 1,1 млн кв. м до 2025 года. Мы видим, что в условиях низкой доли вакантных площадей проекты новых складских комплексов и логистических центров становятся все более востребованными как со стороны местных клиентов, так и со стороны крупных российских компаний».
Беларусь
Общий объем рынка качественной складской недвижимости Республики Беларусь составляет 1,6 млн кв. м. Порядка 90% качественного предложения сосредоточено в Минске и Минской области.
По итогам III квартала 2023 года доля вакантных складских площадей составила 0,3% от общего объема предложения, что на 2,5 п. п. меньше показателей I квартала этого года. Крупных блоков, готовых для сдачи в аренду, на рынке не осталось. Есть лишь отдельные предложения логистических операторов площадью 1 500–2 000 кв. м по оказанию услуг ответственного хранения. К основным причинам, объясняющим текущую рыночную ситуацию, можно отнести низкую активность со стороны девелоперов и рост складских запасов, требующих большего объема площадей.
При этом стоимость аренды складской недвижимости в стране продолжает расти. С начала апреля 2023 года средневзвешенные ставки аренды на площади класса А в Минском регионе (не более 7 км от МКАД) выросли на 4,3%, до 78 $/кв. м/год, на площади класса B — на 12,2%, до 73 $/кв. м/год. При этом в сегменте логистики стоимость тарифов на услуги ответственного хранения незначительно снизилась до 86 $/плм/год (-2,3%).
Крупнейшие сделки по аренде складских площадей были заключены в Минском регионе двумя российскими маркетплейсами — Ozon и Wildberries. Сделка с Ozon по аренде 35 000 кв. м в формате built-to-suit была заключена в 2022 году. Данный проект стал крупнейшим распределительным центром Ozon на территории страны. В 2023 году компания Wildberries заняла площади 13 000 кв. м. Согласно оценке IQ Property Group, до конца 2023 года показатели ввода складских площадей будут на уровне 50 000–60 000 кв. м, из которых 62% — проекты built-to-suit (строительство под заказчика).
Казахстан
Рынок качественной складской недвижимости Казахстана стал крупнейшим среди стран Центральной Азии. Общая площадь складских площадей здесь составляет 1,3 млн кв. м, из которых 94% приходится на города Алматы, Астана и Актобе. Локальный рынок отличает сравнительно высокая доля качественных складских объектов класса А, на которых приходится 51% от всех площадей.
Доля вакантных складских площадей остается минимальной — не более 1% от общего объема качественной складской недвижимости предлагается для сдачи в аренду. При этом половина объема находится в объектах логистических операторов, специализирующихся на ответственном хранении и оказании 3PL-услуг. Логистические компании оперируют до 20% складских площадей от общего объема предложения в стране, что говорит о востребованности данного сегмента рынка и его активном развитии.
По оценкам NF Group, ставка аренды на будущее предложение (включая built-to-suit проекты) класса А соответствует 140 $/кв. м/год, на спекулятивные площади класса B — 92 $/кв. м/год. Стоимость услуг логистических компаний по ответственному хранению груза с I квартала выросла на 26,8% и к концу сентября 2023 года достигла 123 $/кв. м/год.
Крупные российские компании, особенно онлайн-ретейлеры, продолжают занимать складские площади Казахстана, который стал для них одним из основных направлений для развития. Например, Ozon заключил сразу две сделки в формате built-to-suit — на 42 000 кв. м в Алматы и 38 000 кв. м — в Астане. Также Wildberries арендовал 13 500 кв. м в Алматы.
В Казахстане основное предложение приходится на строящиеся объекты, которые должны быть реализованы в конце 2023 — начале 2024 гг. Среди них — складские комплексы ILP Group в Алматы (23 000 кв. м) и AIE Logistics в Астане (20 000 кв. м). Также есть долгосрочные проекты создания логистических центров, финансируемые государством и иностранными инвесторами — логистические центры на границе с Кыргызстаном и в городе Актобе.
Свободные складские площади на рынке отсутствуют.
Площадь складских объектов в Армении суммарно составляет 72 000 кв. м, большая часть — в Ереване.
Свободные для аренды площади в Кыргызстане отсутствуют.
Необходимость формирования складского рынка, в частности — сети транспортно-логистических центров, обозначена на государственном уровне[1] и постепенно начинает реализовываться на практике. Так, Таджикистан участвует в проекте Азиатского Банка Развития[2] по созданию в городе Худжант регионального центра логистики и торговли в рамках экономического коридора «Шымкент — Ташкент — Худжант», а также сотрудничает с Саудовской Аравией по формированию логистического хаба для совместной торговли.
[1] Национальная стратегия развития Республики Таджикистан на период до 2030 года
[2] Asian Development Bank (ADB)
