Лидеры по вводу, ставки аренды и прогнозы развития отрасли
В первом квартале 2025 года рынок качественной складской недвижимости в странах СНГ демонстрирует уверенный рост. Согласно исследованию NF GROUP, совокупный объем предложения в Центральной Азии, Закавказье и Республике Беларусь достиг 4,7 млн кв. м — на 15% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Ключевой вклад в прирост новых площадей внесли Казахстан и Узбекистан: на эти две страны пришлось 86% из 408 тыс. кв. м нового ввода. Это говорит о возрастающем интересе девелоперов к логистическому потенциалу региона, формируемому ростом внутреннего потребления, экспорта и диверсификацией торговых маршрутов.
Динамика по регионам: от перегрева до дефицита
Казахстан стал абсолютным лидером: здесь запланирован ввод около 650 тыс. кв. м складских помещений до конца года. Несмотря на увеличение вакантности до 6,6%, высокие ставки аренды (до $123/кв. м/год для объектов класса A) сохраняют регион в числе наиболее перспективных для инвесторов и 3PL-операторов.
В Узбекистане наблюдается аналогичная ситуация: на фоне нового строительства (более 100 тыс. кв. м) доля свободных площадей выросла до 4%. Однако базовая ставка аренды остается стабильной — на уровне $139/кв. м/год.
Беларусь и Грузия, напротив, сталкиваются с дефицитом предложения — уровень вакантности здесь близок к нулю, что оказывает давление на арендные ставки. В таких условиях уже сейчас начат ввод новых проектов: в Беларуси запланировано около 95 тыс. кв. м до конца 2025 года, в Грузии — 105 тыс. кв. м.
В остальных странах Закавказья и Центральной Азии (Армения, Азербайджан, Кыргызстан, Таджикистан) доля свободных площадей либо минимальна, либо отсутствует вовсе. Здесь ощущается острый дефицит складских мощностей, особенно в ключевых потребительских кластерах.
Услуги 3PL и спекулятивное строительство: тренды и вызовы
Значительное сокращение предложения по 3PL-услугам стало ключевым вызовом для логистических операторов: такие площади остались только в Казахстане и Армении. Доля спекулятивных проектов в общем объеме нового строительства также ограничена — подавляющее большинство объектов строится под конкретного арендатора.
Параллельно формируется новая динамика спроса: если ранее доминировали склады под FMCG и e-commerce, то теперь активность проявляют производственные компании, ищущие площадки вблизи своих мощностей. Это стимулирует развитие light industrial формата и гибких решений на стыке складской и производственной функций.
Прогноз на 2025–2026 годы: рост, но неравномерный
По прогнозам NF GROUP, в ближайшие два года наиболее масштабное строительство ожидается в Казахстане и Грузии, а также в Республике Беларусь. Однако эксперты предупреждают: даже при заявленном вводе свыше 2 млн кв. м до 2026 года дефицит складской инфраструктуры в части стран СНГ сохранится. Особенно остро это почувствуют регионы с высокой потребительской активностью и отсутствием новых инвестпроектов — Кыргызстан, Таджикистан и др.
Переход рынка в сбалансированную фазу потребует не только расширения предложения, но и увеличения доли спекулятивных объектов, а также развития логистической и энергетической инфраструктуры.
Рынок складской недвижимости СНГ демонстрирует разнонаправленные тренды: от перегрева и роста вакантности в центральноазиатских странах до остро выраженного дефицита в других регионах. Девелоперы, арендаторы и логистические операторы сталкиваются с новой реальностью: выигрывают те, кто умеет точно прогнозировать спрос и грамотно управлять цепями поставок. В этом контексте склады становятся не просто элементом логистики, а стратегическим активом для трансграничного бизнеса.
