Во II квартале 2025 года рынок складской недвижимости в Московском регионе столкнулся с одновременным ростом ввода новых площадей и сжатием спроса. Анализ основан на данных Ricci — одного из ведущих консультантов на рынке индустриальной недвижимости. Что это значит для девелоперов, арендаторов и логистов — разбираемся.
Новая реальность: складов много — спроса меньше
Рынок вступает в фазу охлаждения. Несмотря на ввод 545 тыс. м² качественной логистической недвижимости за квартал (47% от годового показателя 2024 года), спрос просел почти вдвое по сравнению с ажиотажем 2024 года. Средний размер сделок снизился на 34% (до 14,2 тыс. м²), а доля BTS-сделок упала до 7% — это минимум за пять лет.
Причины:
-
жёсткая денежно-кредитная политика,
-
высокая ключевая ставка,
-
низкая маржинальность девелоперских проектов.
Арендаторы в выжидательной позиции
Большинство компаний приостановили планы на расширение. Даже маркетплейсы — традиционные драйверы — перешли в режим осторожного потребления: доля e-commerce в новых сделках сократилась в 3 раза (до 193 тыс. м²). Особенно заметно это на фоне 2024 года, когда Wildberries и другие игроки активно инвестировали в логистику.
Зато на аренду стали выходить новые типы инвесторов: они покупают BTS-объекты с целью последующей сдачи, формируя предложение с уникальными характеристиками, но не всегда востребованными рынком.
Вакансия растёт, но не критично
На фоне снижения спроса и завершения строительства новых объектов уровень вакантных площадей увеличился до 2,5%. Однако по меркам Московского региона это всё ещё низкий показатель. К концу года ожидается умеренный рост этого показателя — в том числе за счёт выхода на рынок «отказных» BTS-проектов.
Важно: не все из них вписываются в структуру рыночного спроса, поэтому девелоперам придётся проявить гибкость — в том числе по ставкам и техтребованиям.
Ставки аренды пошли вниз — впервые с 2021 года
Во II квартале 2025 года рынок зафиксировал поворотный момент: средняя арендная ставка снизилась на 1,6%, до 12 000 ₽/м²/год (triple net). На менее ликвидных объектах скидки доходят до 15%.
Разрыв между:
-
«старыми» складами (до 2019 г.), где арендаторы торгуются,
-
и новыми объектами (на дорогом финансировании), где ставка уже включает рост стоимости капитала,
— становится всё заметнее.
По BTS-проектам девелоперы закладывают до +25% к текущей рыночной ставке, но сделки по ним практически не заключаются: клиенты выбирают «готовое и дешевле».
Локации и формат: кто выигрывает?
Наибольший ввод наблюдается на южных и юго-восточных направлениях Подмосковья. Там же — максимальная концентрация сделок. Активнее всего арендуют:
-
логистические компании (22% от сделок),
-
производственные предприятия (18,5%),
-
e-commerce (29,5% — но, как мы помним, в абсолютных цифрах это в 3 раза меньше, чем год назад).
Интерес к складам light industrial и FLEX-формата также растёт — за счёт меньшей площади и гибкости конфигураций.
Что дальше?
Логистический рынок входит в фазу балансировки: предложения много, но оно не всегда соответствует ожиданиям арендаторов по стоимости и параметрам. Девелоперы, работающие на пределе маржи, уже начали пересматривать стратегию. Ключевые вызовы:
-
необходимость адаптации спекулятивных объектов под массовый спрос;
-
давление арендаторов на ставки;
-
перегрев сектора BTS и его временное «замораживание».
Текущий этап — это время решений для логистических операторов, девелоперов и инвесторов. Преуспеют те, кто сможет предложить гибкость, точный расчёт и управление рисками в новой рыночной конфигурации.
