Стоимость строительства складов в Центральном федеральном округе за пять лет резко выросла — и теперь всё чаще становится ключевым ограничителем для расширения логистической инфраструктуры. По оценке аналитиков, с 2020 года «сухие» склады подорожали на 90%, мультитемпературные — примерно на 89%. Это меняет экономику проектов: инвесторы и грузовладельцы внимательнее считают, что дешевле — строить, арендовать или оптимизировать действующие мощности.
Сколько стоит построить склад в начале 2026 года
К началу 2026 года средняя стоимость строительства сухого склада площадью 20 тыс. кв. м достигла 71,4 тыс. руб. за кв. м без НДС. Средний темп роста за последние пять лет оценивается примерно в 14% в год. Основные причины — удорожание материалов, дефицит рабочей силы и рост транспортных издержек на доставку компонентов из-за усложнения логистики.
Мультитемпературный склад площадью до 30 тыс. кв. м в 2025 году оценивается в 89,7 тыс. руб. за кв. м, то есть примерно на 26% дороже, чем «сухой» объект. Более высокая стоимость объясняется, прежде всего, инженерной начинкой: холодоснабжение, системы увлажнения/осушения, а также более высокая доля внутренних стен и ворот.
Почему дорожают не «коробки», а инженерия
Рынок привык воспринимать склад как стандартную «коробку», но именно инженерные системы стали самым быстрорастущим элементом сметы. В 2020–2025 годах сильнее всего выросли затраты на слаботочные инженерные системы — в 3,7 раза; внутриплощадочные инженерные сети — в 3,2 раза; внутренние стены и ворота — в 3,1 раза; доки и наружные двери — в 2,9 раза. Для сравнения: системы электроснабжения подорожали на 45%, а подготовка строительной площадки — заметно умереннее.
Смысл этого сдвига для бизнеса простой: чем «умнее» объект (автоматика, безопасность, сеть, интеграция), тем сильнее он чувствителен к стоимости комплектующих и к доступности компонентной базы. Это особенно заметно в проектах, где используются решения с импортной составляющей — она усиливает волатильность сметы.
Из чего складывается смета
В структуре стоимости сухого склада крупнейшие доли приходятся на базовые элементы здания и инженерные сети:
-
45% — основные конструкции здания;
-
18% — внутриплощадочные инженерные сети (их вклад за пять лет заметно вырос);
-
по остальным статьям распределяются внутренние и внешние элементы, доковая инфраструктура и специализированные системы.
Для грузовладельцев это означает, что «удешевить проект» за счёт косметических компромиссов почти невозможно: основной бюджет сосредоточен в конструктиве и инженерии. Экономия появляется только там, где пересматриваются требования к классу объекта, составу систем или сценариям эксплуатации — и то с рисками для операционной устойчивости.
Арендные ставки догоняли себестоимость, но рынок стал ровнее
Рост себестоимости происходил на фоне резкого ускорения арендных ставок в Московском регионе: после длительной стагнации они, по оценке консультантов, увеличивались в среднем на 24% в год за последние пять лет. Существенную роль сыграла инфляция, а также дефицит предложения в 2023–2024 годах.
К 2025 году ситуация стала спокойнее: доля свободных площадей выросла до 6,4%, а объём строящихся спекулятивных складов достиг около 1 млн кв. м (порядка 5% рынка). Как отметил Антон Алябьев, старший директор и руководитель направления складской и индустриальной недвижимости CORE.XP, «в 2023–2024 годах рынок испытывал острый дефицит предложения, однако в 2025-м ситуация начала нормализовываться».
Эта «нормализация» важна для принятия решений: когда дефицит ослабевает, у арендатора появляется пространство для переговоров по условиям, а у девелопера — необходимость точнее считать целевую ставку и темпы ввода.
Прогноз на 2026 год: разные траектории для built-to-suit и «спекуляции»
В built-to-suit ставки аренды в 2026 году, по оценке аналитиков, могут превысить 11 тыс. руб. за кв. м. При этом темпы роста стоимости строительства ожидаются ближе к инфляционному коридору для генподрядных работ — около 5%. Но есть риск нового удорожания: возможные изменения правил перевода земель в промышленную категорию весной могут поднять себестоимость проектов. Артём Хомышин, коммерческий директор ГК «Ориентир», формулирует это прямо: «Весной вероятное изменение правил перевода земель в промышленную категорию может увеличить себестоимость девелоперских проектов».
Для спекулятивных складов картина иная: на фоне роста вакантности и коррекции ставок в конце 2025 — начале 2026 года средние ставки могут снизиться до 9–10 тыс. руб. за кв. м в год. При оживлении экономики возможен новый виток спроса и пересмотр ставок вверх, а текущий момент рассматривается как удобное окно для старта проектов расширения логистической инфраструктуры, пока рынок более сбалансирован по цене и условиям покупки земли.
Что это означает для директоров по логистике и девелоперов
Удорожание строительства на 90% за пять лет меняет подход к решениям «где брать мощности»:
-
Проектирование начинается с инженерии. Инженерные системы — главный источник роста сметы, поэтому требования к ним нужно фиксировать на старте и защищать бизнес-логикой (KPI склада, режимы хранения, уровень автоматизации).
-
Сравнение «строить vs. арендовать» стало сложнее. Разница между сухими и мультитемпературными объектами уже встроена в ценник, и экономия на функциональности чаще означает рост операционных рисков.
-
2026 год — про выбор правильного сценария. Для стабильных потоков и специфических требований built-to-suit остаётся логичным, но чувствителен к земельным и регуляторным изменениям; для универсальных задач спекулятивный рынок может дать более гибкие условия на фоне выросшей вакантности.
Складская стройка в ЦФО подорожала почти вдвое, и теперь ключевой вопрос — не «сколько стоит квадрат», а «какие функции в этом квадрате действительно нужны». Побеждают проекты, где класс объекта, инженерная начинка и бизнес-сценарии эксплуатации собраны в одну экономическую модель — без иллюзий, что рост себестоимости можно «переждать».
