Что стоит за снижением ставок, как меняется структура спроса и чего ожидать в 2026 году
В III квартале 2025 года Санкт-Петербург стал первым крупным логистическим регионом России, где было зафиксировано снижение арендных ставок на складскую недвижимость. Согласно исследованию IBC Real Estate, средневзвешенная ставка на существующие «сухие» склады класса А составила 10 500 руб./кв. м в год, что на 9% ниже уровня начала года и соответствует значению середины 2024-го. Это первое снижение после почти двух лет последовательного роста.
Причины падения: перегрев спроса и рост вакантности
Главными факторами стали замедление деловой активности и резкое сокращение новых сделок. Объем купленных и арендованных площадей за 9 месяцев 2025 года составил всего 206 тыс. кв. м — на 46% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Это минимальный показатель с 2018 года.
Изменения структуры спроса усилили давление на рынок. Онлайн-операторы, доминировавшие в 2023–2024 годах, практически остановили экспансию: их доля сократилась до 12%. Лидерами спроса стали:
-
Многоканальный ритейл — 32%
-
Производственные компании — 28%
На фоне падающего спроса уровень вакантности в регионе вырос до 3,2% по итогам III квартала (против 0,8% годом ранее). Почти половина вакантных блоков — это площади, выведенные в субаренду онлайн-компаниями, которые оптимизируют операционные издержки и перераспределяют существующие активы.
Что дальше: корректировка без обвала
По оценке Евгения Бумагина, члена совета директоров IBC Real Estate, ключевой фактор разворота — смена стратегии цифровых ритейлеров, ранее задававших динамику рынку:
«Игроки перешли от наращивания площадей к фокусной оптимизации, и это быстро отразилось в статистике. До конца года активность, скорее всего, останется на низком уровне, а в 2026-м мы увидим лишь умеренное продолжение коррекции».
Влияние оказывает и макрофон: снижение ключевой ставки Центробанка происходит постепенно, не обеспечивая резкого оживления на инвестиционном и потребительском фронте. В этих условиях складской рынок Санкт-Петербурга возвращается к модели осторожного балансирования, где ключевым драйвером становится эффективность использования существующего фонда, а не масштаб новых проектов.
Вывод: рынок переходит к фазе адаптации и точечной логистики
Ситуация в Санкт-Петербурге может стать предвестником тренда для других регионов. После периода ускоренного роста и перегретого спроса, логистика входит в стадию переоценки — как в плане аренды, так и в стратегиях управления площадями. Для логистических операторов и арендаторов на первый план выходит:
-
Контроль издержек на аренду и эксплуатацию;
-
Гибкость договоров и субаренда как инструмент балансировки;
-
Повышенное внимание к инфраструктуре «на месте» вместо экспансии.
Рынок логистической недвижимости в 2026 году, по всей вероятности, будет двигаться в сторону оптимизации вместо масштабирования — и кейс Санкт-Петербурга показывает, как именно может выглядеть этот переход.
