На фоне охлаждения спроса и рекордной доли свободных площадей, собственники складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области готовы обсуждать дисконты от заявленных арендных ставок. Хотя формально цены остаются стабильными, рынок постепенно переходит в фазу переговоров.
Вакантность растёт — ставки пока держатся
По итогам первого полугодия 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса A в Санкт-Петербурге и области составила 11 000 руб./кв. м в год (без учета OPEX и НДС). Это на 1,9% выше уровня конца 2024 года. Несмотря на формальное сохранение уровня ставок, на практике все больше сделок закрываются с гибкими условиями — за счёт индивидуальных скидок.
«Рынок сохраняет относительную устойчивость, но за стабильной поверхностью скрываются корректировки в поведении собственников. Они активнее идут на уступки арендаторам, особенно в переговорах по большим площадям», — поясняет Илья Князев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге.
Свободных площадей становится больше
Ключевой фактор — рост вакантности. На конец июня 2025 года прямая вакантность составила 2,3% — максимальный уровень с 2021 года. С учетом субаренды общее предложение свободных помещений достигает 4,2%, что сопоставимо с рекордными значениями 2018 года.
Структура спроса меняется
Объём новых сделок в первом полугодии составил 138 тыс. кв. м — это 39% от годового прогноза. В то же время, на фоне ограничения нового строительства и высокой базы свободных площадей, спрос перераспределяется между арендаторами. Основные изменения:
-
33% сделок пришлось на ритейл — максимум за 6 лет;
-
27% — на логистические и транспортные компании (также рекордный показатель);
-
18% — на e-commerce, доля которого сократилась на 16 п. п. по сравнению с началом года.
Объём неудовлетворённого спроса на складские площади превышает 240 тыс. кв. м, из которых 61,5% — аренда, 22% — покупка, 16,5% — формат build-to-suit.
Новое строительство: на уровне предыдущих лет
За первые шесть месяцев в регионе было введено 169,5 тыс. кв. м новых складов классов A и B — показатель сопоставим с результатами аналогичных периодов 2022 и 2024 годов. Однако при текущем уровне вакантности ввод новых площадей не приводит к дефициту — наоборот, усиливает конкуренцию между объектами, особенно в сегменте без якорных арендаторов.
Рынок становится рынком арендатора
Формально ставки не изменились, но рынок вступает в фазу корректировок. Ставки сохраняются «на бумаге», но всё чаще обсуждаются гибкие условия: арендные каникулы, оплата поэтапно, прямая скидка. Впереди — традиционно активные третий и четвёртый кварталы, по которым можно будет судить, переходит ли рынок в фазу устойчивой коррекции или останется в состоянии «переговорной гибкости».
