Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги I полугодия 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона. За этот период ввели 201 тыс. кв. м качественных складов, что в два раза меньше аналогичного показателя 2020 года. Доля вакантных площадей составила 1,7%, или 290 тыс. кв. м (на 0,6 п. п. ниже итогового показателя прошлого года). В структуре спроса 56% от общего объема поглощения, или 572 тыс. кв. м, пришлось на компании из сферы интернет-торговли. Кроме того, сохраняется положительная динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на склады класса A: по предварительным итогам первых шести месяцев 2021 года она составила 4 150 руб./кв. м/год triple net, что на 5% превышает показатель I полугодия 2020 года.
По предварительным итогам I полугодия 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона было введено 201 тыс. кв. м, что в два раза меньше аналогичного показателя прошлого года, когда объем ввода составил 416 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем качественной складской недвижимости в столичном регионе достиг 16 млн 244 тыс. кв. м.
Динамика ввода складских площадей в Московском регионе
Источник: Knight Frank Research, 2021
59% введенной в I полугодии качественной складской недвижимости (118 тыс. кв. м) занимают объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду. Крупнейшим из них стал корпус 33 в складском комплексе «Атлант-Парк» площадью более 50 тыс. кв. м.
41%, или 83 тыс. кв. м, приходится на объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда. Здесь стоит отметить ввод четвертого этапа распределительного центра компании Wildberries площадью 53,5 тыс. кв. м.
Распределение введенных в I полугодии 2021 года складских комплексов по типу строительства
Источник: Knight Frank Research, 2021
По предварительным итогам первых шести месяцев 2021 года доля вакантных площадей составила 1,7% или 290 тыс. кв. м, что на 0,6 п. п. ниже итогового показателя 2020 года, когда вакантность в Московском регионе достигла 2,3%.
Доля вакантных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2021
Общий объем спроса в Московском регионе достиг 1 млн 17 тыс. кв. м, что в два раза больше аналогичного показателя прошлого года (468 тыс. кв. м). Тенденция повышенного спроса на складскую недвижимость, которая была отмечена в прошлом году, сохранилась и сейчас.
Лидирующая позиция в структуре спроса по-прежнему принадлежит компаниям из сферы интернет-торговли — 56% от общего объема поглощения, или 572 тыс. кв. м. Крупнейшей сделкой стала аренда по схеме built-to-suit компанией Lamoda 59 тыс. кв. м в логопарке «Софьино». Второе место заняли транспортные компании – на них пришлось 11% от совокупного спроса, что в абсолютных значениях составляет 109 тыс. кв. м. Здесь стоит выделить аренду компанией «ПЭК» более 40 тыс. кв. м. в складском комплексе «Adidas Чехов». 102 тыс. кв. м, или 10% от общего объема спроса, было законтрактовано дистрибьюторами. В то же время на ранее доминирующий сегмент розничной торговли пришлось только 8% от всех заключенных сделок в Московском регионе.
Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/покупателей
Источник: Knight Frank Research, 2021
Наиболее востребованными в течение первых шести месяцев 2021 года были сделки, заключенные по схеме built-to-suit с последующей арендой: на них пришлось 54% от совокупного объема спроса в Московском регионе, что в абсолютных значениях составляет почти 543 тыс. кв. м. Одной из крупнейших сделок данного формата стала аренда компанией «Яндекс» почти 47 тыс. кв. м в логопарке «Софьино».
На спекулятивную аренду пришлось 34% от всех заключенных сделок, или 349 тыс. кв. м. Стабильно низкая доля вакантных площадей в регионе ведет к тому, что объем спроса растет за счет сделок built-to-suit. Так, компания Puma арендовала 27 тыс. кв. м в логопарке «PLT Чехов».
Распределение сделок по типу в I полугодии 2021 года
Источник: Knight Frank Research, 2021
По предварительным итогам I полугодия 2021 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на качественные складские комплексы класса A в Московском регионе составила 4 150 руб./кв. м/год triple net, что на 5% превышает размер ставки в I полугодии 2020 года (3 950 руб./кв. м/год triple net) и на 2,5% выше итогового показателя 2020 года (4 050 руб./кв. м/год без triple net). При этом, по данным аналитиков Knight Frank, рост запрашиваемой ставки аренды на вторичном рынке будет носить сдержанный характер. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит 4 250 руб./кв. м/год triple net.
Также значительный рост запрашиваемой ставки аренды отмечается на первичном рынке при заключении сделок по схеме built-to-suit с последующей арендой. По предварительным итогам I полугодия 2021 года, запрашиваемая ставка аренды на проекты BTS составила 4 300 руб./кв. м/год triple net, что на 10% выше аналогичного показателя 2020 года и на 9% превышает размер ставки по итогам 2020 года.
Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе
Источник: Knight Frank Research, 2021
Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «По данным Knight Frank, доля вакантных площадей в Московском регионе по итогам текущего года составит 1,5%. Мы наблюдаем ситуацию, при которой спекулятивные проекты выходят на рынок с заполняемостью 100%, что свидетельствует о высоком спросе на качественную складскую недвижимость. В 2021 году мы также ожидаем значительную долю ввода built-to-suit проектов, контракты по которым были подписаны в 2020 году, что также повлияет на снижение вакантности на рынке. Объем спроса по итогам текущего года сохранится на исторически высоком уровне и достигнет 2 млн 250 – 2 млн 300 тыс. кв. м, а совокупный объем введенных объектов может составить 1 млн 200 – 1 млн 300 тыс. кв. м».
