В начале 2026 года инвестиционный рынок недвижимости Санкт-Петербурга сместился в сторону жилья. По данным IBC Real Estate, в I квартале на жилой сегмент пришлось около 60% всех вложений, или 20 млрд руб., при общем объеме рынка 32 млрд руб.
За этим разворотом стоит не только интерес к жилому строительству. Крупные сделки квартала сосредоточились вокруг земельных и проектных активов: одни девелоперы оптимизируют портфели, другие используют появившееся предложение для пополнения земельного банка. Высокая ключевая ставка и дефицит ликвидных коммерческих объектов сделали выбор инвесторов жестче.
Снижение без общей паузы
Совокупный объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга в январе—марте 2026 года составил 32 млрд руб. По оценке IBC Real Estate, это на 9% ниже результата I квартала 2025 года. Снижение пришлось прежде всего на складской, торговый и гостиничный сегменты: в каждом из них объем вложений сократился примерно на 90% год к году.
Жилая недвижимость на этом фоне стала крупнейшим направлением сделок. За квартал в сегменте было закрыто 9 сделок на 20 млрд руб.; год к году объем вложений вырос на 5%.
Офисы заняли второе место: 7 млрд руб., 4 сделки и 21% от общего объема инвестиций. По данным IBC Real Estate, вложения в офисный сегмент выросли в 5 раз год к году. Многофункциональные комплексы получили 5 млрд руб., или 15% рынка; инвестиции в этот сегмент увеличились в 4 раза.
Картина получилась неоднородной. Часть сегментов почти выпала из активной сделки, тогда как жилье, офисы и МФК сохранили спрос на активы с понятной инвестиционной логикой.
Земля в центре сделок
Рост доли жилья в инвестициях связан прежде всего с земельными активами. IBC Real Estate связывает увеличение доли жилой недвижимости с тем, что крупные девелоперы продолжают оптимизировать портфели и выводят на рынок часть земельных участков. Покупателями становятся компании, которым такие сделки позволяют пополнить земельный банк и подготовить будущие проекты.
Крупнейшие сделки квартала пришлись именно на жилой сегмент. ЦДС продала ССК земельный участок в поселке Янино площадью 53,5 га за 5–6 млрд руб. «Брусника» приобрела у ФСК участок на улице Ольги Берггольц площадью 0,9 га за 1,7–2,2 млрд руб. «Аквилон» купил у «Лидер Групп» проект ЖК «Солар парк» площадью 2,2 га за 1,5–2 млрд руб.
В таких сделках покупается не только текущий объект, но и будущая возможность строительства. Земельный банк остается ресурсом, который определяет проектную повестку девелопера на несколько лет вперед. Поэтому жилая недвижимость в I квартале 2026 года стала не просто крупнейшим сегментом инвестиций, а площадкой перераспределения будущих проектов.
Коммерческие сегменты расходятся в динамике
В торговом, гостиничном и складском сегментах за первые три месяца 2026 года было закрыто по одной сделке стоимостью до 500 млн руб. На фоне жилых сделок на миллиарды рублей этот масштаб выглядит особенно скромно.
При этом коммерческая недвижимость не выпала из инвестиционной повестки. Офисные объекты и МФК, напротив, показали рост с низкой базы, сформировав вместе 36% вложений в квартале.
Ограничения для коммерческого сегмента остаются жесткими. IBC Real Estate указывает на дефицит ликвидных объектов и высокий уровень ключевой ставки: на конец I квартала 2026 года она составляла 15%. Эти условия сдерживают часть потенциальных сделок, особенно там, где покупателю сложно быстро обосновать экономику приобретения.
Спрос остается точечным
Крупные сделки в коммерческой недвижимости показывают, что покупатели остаются в рынке. Среди заметных операций IBC Real Estate выделяет продажу здания клиники «Медси» площадью 6,8 тыс. кв. м за 1,3–1,7 млрд руб., исторического здания Главпочтамта площадью 13,7 тыс. кв. м за 1,3 млрд руб. и офисного объекта Green Yard площадью 8,4 тыс. кв. м за 0,9–1,1 млрд руб.
Такие сделки отличаются от широкого инвестиционного спроса. Покупателю важны понятный сценарий использования, качество объекта и возможность встроить актив в собственную или долгосрочную инвестиционную модель. IBC Real Estate также указывает, что на рынке сохраняются предпосылки для приобретения офисных и складских объектов под собственные нужды.
Дорогие деньги повышают требования к объекту, а дефицит ликвидного предложения ограничивает объем сделок. Рост офисов и МФК в I квартале не отменяет осторожности инвесторов: капитал остается в рынке, но проходит через более жесткий фильтр.
Ставка задает темп до конца года
По прогнозу IBC Real Estate, по итогам 2026 года объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга составит 90–100 млрд руб. Руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров считает, что дополнительным драйвером инвестиционной активности может стать дальнейшее снижение ключевой ставки.
Для жилого сегмента ближайшая динамика будет зависеть от предложения земельных и проектных активов. Пока крупные девелоперы продолжают оптимизацию портфелей, у покупателей остается возможность усиливать земельный банк. Для коммерческой недвижимости важнее сочетание ликвидного объекта, понятного сценария использования и приемлемой стоимости финансирования.
Вывод
I квартал 2026 года закрепил на петербургском рынке недвижимости сдвиг в пользу жилья. При общем снижении объема инвестиций жилой сегмент вырос и занял почти 60% рынка, главным образом за счет сделок с земельными и проектными активами.
Коммерческая недвижимость сохранила значение, но стала более зависимой от качества конкретного объекта и экономики сделки. Офисы и МФК удержали активность, тогда как склады, торговые объекты и гостиницы резко сократили объем вложений. Дальнейшая динамика будет зависеть от двух условий: появления ликвидных активов и стоимости финансирования.
