Стоимость строительства складов класса А в Центральном федеральном округе почти перестала расти. По расчетам IBC Real Estate, MEGASTROY и Сбербанка, в I квартале 2026 года она составила 69 100 руб. за кв. м — на 1,9% выше уровня прошлого года. При растущем предложении и снижении деловой активности девелоперам все труднее удерживать прежние арендные ставки ссылкой на высокую себестоимость.
Себестоимость вышла на плато
За последние два года складское строительство прошло резкий ценовой цикл. В 2024 году стоимость строительства выросла на 20%, в 2025 году — еще на 5%. Рост на 1,9% в I квартале 2026 года фиксирует резкое замедление прежней динамики.
Дешевле строить, однако, не стало. Внутри сметы движение разнонаправленное: строительные материалы подешевели на 4%, но работы и механизмы подорожали на 10,5%. Кадровый фактор остается одним из самых устойчивых источников давления на экономику проектов: заработные платы на позициях, необходимых для реализации девелоперского проекта, выросли на 11%.
IBC Real Estate прогнозирует сохранение стоимости строительства до конца 2026 года около текущего уровня — 69 100 руб. за кв. м. Для девелоперов это не создает нового запаса маржи, зато убирает прежнюю инерцию роста коммерческих ожиданий.
Ставки уже снижаются
Аренда корректируется быстрее, чем строительная себестоимость. К концу I квартала 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка на существующие складские объекты опустилась до 9 800 руб. за кв. м в год, на строящиеся — до 10 200 руб. за кв. м в год. Год к году это минус 25% и минус 22% соответственно.
В начале 2025 года ставки на существующие объекты в Москве и Московской области достигали исторического максимума — 13 000 руб. за кв. м в год. Затем рынок развернулся вниз. Давление теперь формируют не столько строительные затраты, сколько объем свободных и строящихся площадей при сдержанном спросе.
Для арендаторов это усиливает позицию в новых переговорах. Выбор между готовыми и строящимися объектами расширяется, особенно там, где девелоперу важно быстрее заполнить площади. Для собственников и девелоперов ставка становится не производной от затрат, а инструментом конкуренции.
Спекулятивное предложение давит сильнее
В I квартале 2026 года в эксплуатацию ввели 723 тыс. кв. м складов — на 41% больше, чем годом ранее. Из этого объема 281 тыс. кв. м, или 39%, пришлось на спекулятивные площади. Такие объекты выходят на рынок без заранее закрепленного конечного пользователя и сильнее зависят от текущего спроса арендаторов.
До конца года IBC Real Estate прогнозирует ввод еще 2,3 млн кв. м складской недвижимости. При этом 83% ожидаемого объема может прийтись на спекулятивные площади. Такая структура предложения усиливает конкуренцию не только качеством объекта и локацией, но и ценой входа.
По прогнозу IBC Real Estate, к концу 2026 года средневзвешенные запрашиваемые ставки на существующие и строящиеся склады составят 9 000–9 500 руб. за кв. м в год. Сценарий зависит от макроэкономических факторов, потребительской активности и объема нового строительства.
Проекты уходят вправо
Снижение ставок не похоже на одномоментный обвал. Девелоперы уже подстраиваются под рынок переносом части проектов. В Москве и Московской области на стадии строительства находятся более 4 млн кв. м складов, заявленных к вводу в 2026 году, но IBC Real Estate оценивает реальный объем нового строительства примерно в 3 млн кв. м. Остальной объем может перейти на 2027 год.
Такая корректировка сдерживает избыточный ввод, но не снимает ближайшего давления на ставки. На рынке остаются объекты высокой строительной готовности, которым нужны арендаторы. При стабильной себестоимости и растущем предложении коммерческие условия становятся главным полем конкуренции.
Евгений Бумагин, член совета директоров и руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, связывает возможную стабилизацию рынка в горизонте 1–1,5 лет со снижением ключевой ставки, восстановлением деловой активности и потребительского спроса, а также поглощением избыточной вакансии.
Строительство складов не стало дешевым. Оно перестало дорожать темпами, которые поддерживали прежние арендные ожидания. Для арендаторов это окно для более жестких переговоров по новым объектам. Для девелоперов — проверка проектов реальной глубиной спроса, а не инерцией перегретого рынка.
