По итогам первого полугодия 2025 года объем инвестиций в рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 55,3 млрд рублей — на 8% ниже, чем годом ранее. При этом логистическая и торговая недвижимость стали главными драйверами спроса в условиях дорогого финансирования.
Инвестактивность снижается — но структура спроса меняется
Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, Санкт-Петербург сохраняет позицию второго по значимости инвестиционного рынка в России после Москвы, удерживая 16% долю от общего объема сделок в стране. Однако на фоне дорогого заемного капитала, высокой ключевой ставки (20–21%) и сжатия внешнего финансирования, общая динамика — негативная.
| Показатель | I полугодие 2024 | I полугодие 2025 | Δ |
|---|---|---|---|
| Объем инвестиций (СПб + ЛО) | 60,0 млрд ₽ | 55,3 млрд ₽ | —8% |
| Доля от рынка РФ | 16% | 16% | без изменений |
| Доля иностранного капитала (по РФ) | 13% | 6% | —7 п.п. |
Источник: NF GROUP
Девелопмент теряет приоритет: ставка на готовые активы
Главным сегментом инвестиций по-прежнему остаются земельные участки под девелопмент — на них пришлось 43% общего объема сделок (23,6 млрд рублей). Однако доля этого направления последовательно снижается: с 76% в 2020 году до 64% в 2024-м, и далее до текущих уровней.
Инвесторы демонстрируют растущую осторожность: девелоперские проекты сопряжены с высокими операционными и финансовыми рисками, особенно в условиях ограниченного доступа к длинным деньгам.
Логистика и торговля: спрос смещается к стабильным сегментам
Резкий рост интереса продемонстрировали два сегмента:
-
Торговая недвижимость: 14,2 млрд рублей, или 26% всех сделок — при том, что год назад крупных сделок в этом сегменте не фиксировалось. Это говорит о возвращении качественных активов на рынок и высокой инвестиционной ликвидности в сегменте.
-
Складская недвижимость: объем инвестиций вырос с 7 млрд до 9,2 млрд рублей, а доля — с 12% до 16%. Логистический сегмент остаётся одним из немногих направлений с устойчивым спросом и возможностью масштабирования дохода от аренды.
В то же время:
-
Инвестиции в офисную недвижимость сократились почти вдвое — с 10 млрд до 5,5 млрд рублей (—45%);
-
В гостиничном сегменте объёмы сделок практически обнулились — 705 тыс. рублей против 920 тыс. годом ранее.
По словам Станислава Бибика, партнёра NF GROUP:
«Инвестиционная активность по итогам первого полугодия умеренная. Укрепляется интерес к складам и торговой недвижимости — сегментам с понятной доходностью и минимальными рисками. Девелоперские площадки теряют привлекательность. Иностранные игроки почти ушли с рынка, капитал локализуется, а институциональные инвесторы делают ставку на коллективные форматы участия».
Также был скорректирован годовой прогноз: с 140–160 млрд рублей до 120–140 млрд, что отражает слабую динамику II квартала и отсутствие притока новых инвесторов.
Локализация капитала: тренд на замыкание
Важный показатель — доля иностранных инвестиций. По итогам I полугодия она составила всего 6%, или около 20 млрд рублей, тогда как в 2024 году она была более чем вдвое выше — 13% (61 млрд рублей). Это подтверждает полное переориентирование рынка на внутренние источники финансирования.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти входит в фазу адаптации к новой финансовой реальности. Основной инвестиционный интерес сегодня сосредоточен в логистике и торговле — секторах, способных генерировать стабильный доход при минимальных операционных рисках. Девелопмент уходит в тень, а иностранный капитал — в историю.
