На рынке коммерческой недвижимости развивается показательный сюжет: торговый центр «Москворечье» на юге Москвы, ранее входивший в портфель ФПК «Гарант-Инвест», перешёл структурам Сбербанка — залогодержателя части объектов группы. Смена собственника, по оценкам участников рынка, связана с невыполнением обязательств по кредиту, а дальнейшая траектория активов может пройти через профессиональное управление и последующую продажу.
Для девелоперов, инвесторов и банков эта история важна не только как частный кейс: она демонстрирует, как в условиях долговой нагрузки и банкротных процедур залог «распадается на метры» — превращаясь из финансового инструмента в реальный пул недвижимости, который нужно эксплуатировать, стабилизировать и монетизировать.
Кратко
100% долей в ООО «Гарант-Инвест Недвижимость» перешли структуре, связанной со Сбербанком; на её балансе — ТЦ «Москворечье» (30 тыс. кв. м).
Рыночная стоимость «Москворечья» оценивается в 3,2 млрд руб.
Сбербанк также выступает залогодержателем ряда других объектов группы, которые могут перейти в контур управления УК «Сампа» с последующей продажей.
Банк подтверждает наличие нескольких заявлений о банкротстве структур группы и готовность УК рассмотреть управление объектами, но не планирует приобретать их в собственность.
Для рынка это сигнал: банки всё чаще переходят от пассивной роли кредитора к активной работе с залогом — через управление и структурированную реализацию.
Что произошло: «Москворечье» сменило собственника
Сведения о переходе 100% долей в ООО «Гарант-Инвест Недвижимость» к ООО «Айсар», контролируемому ООО «СБК Проект», связанному со структурами Сбербанка, зафиксированы в базе СПАРК. Участники рынка объясняют смену собственника невыполнением обязательств по кредиту — при том, что Сбербанк выступал залогодержателем.
На балансе «Айсар» теперь находится ТЦ «Москворечье» площадью 30 тыс. кв. м на Каширском шоссе. Рыночную стоимость объекта партнёр NF Group Марина Малахатько оценивает в 3,2 млрд руб.
Какие активы могут перейти дальше: портфель залогов как «второй контур» рынка
Помимо «Москворечья», Сбербанк указан залогодержателем торгового центра «Коломенский» (3,1 тыс. кв. м), ТРК «Перово Молл» (13,6 тыс. кв. м), сети районных торговых центров «Смолл» и торгового комплекса «Пражский град» (2,8 тыс. кв. м).
Один из сценариев, который обсуждают участники рынка: активы могут перейти в портфель УК «Сампа» под управлением Сбербанка, после чего объекты будут выставляться на продажу. Эта логика отражает типовой подход в подобных кейсах: банк стремится не «держать» недвижимость на балансе, а обеспечить управляемость и рыночную реализацию.
Роль управляющей компании: управление вместо владения
Позиция Сбербанка формулируется осторожно и юридически выверенно. В пресс-службе банка сообщили, что по структурам «Гарант-Инвеста» подано несколько заявлений о банкротстве; если в рамках процедур будет принято решение о привлечении управляющей компании, УК «Сампа» готова рассмотреть выполнение функций по управлению торговыми комплексами. При этом приобретать объекты в собственность УК «Сампа» не планирует.
Эта конструкция важна для рынка: управление залоговыми объектами становится самостоятельной компетенцией, позволяющей поддерживать операционные показатели ТЦ (заполняемость, арендаторы, доходность) до момента продажи.
Почему активы «Гарант-Инвеста» оказались под давлением
ФПК «Гарант-Инвест» основана в 1993 году; к осени 2025 года в портфеле было 16 объектов недвижимости, включая 13 районных торговых центров. В группе происходили кадровые изменения: компания лишилась нескольких топ-менеджеров.
Отдельным ударом стала история с банковским контуром группы: в декабре 2024 года ЦБ отозвал лицензию у банка «Гарант-Инвест». Тогда заявлялось, что это не повлияет на недвижимость, поскольку стоимость активов превышает долговые обязательства, которые на тот момент оценивались не менее чем в 33 млрд руб. Однако спустя четыре месяца кредитная организация не смогла исполнить обязательства по выкупу облигаций на 2,83 млрд руб.; позже последовали дефолты по облигациям и заявления о реструктуризации задолженности.
В октябре 2025 года ПСБ инициировал банкротство Алексея Панфилова и компании «Коммерческая недвижимость ФПК „Гарант-Инвест“» — эмитента облигационных выпусков. На этом фоне источники, знакомые с ситуацией, называют потерю активов неизбежной.
Экономика «залога в недвижимости»: почему метры начинают жить своей жизнью
Когда залог — это торговый центр, для кредитора важно не только юридическое взыскание, но и сохранение денежного потока. У коммерческой недвижимости есть особенность: стоимость во многом держится на операционных показателях — арендаторах, трафике, уровне вакантности, качестве управления.
Отсюда типовая логика:
-
Консолидировать контроль над объектом (через долю/компанию-владельца или иной юридический механизм).
-
Стабилизировать эксплуатацию — сохранить арендаторов, сервис, маркетинг ТЦ, договорную дисциплину.
-
Подготовить актив к продаже — в том числе через упаковку в портфель и подбор инвестора.
В этой схеме управляющая компания — инструмент, который позволяет «купировать» операционные риски, пока идут банкротные процедуры и юридическая настройка периметра прав.
Что это значит для рынка торговых центров Москвы
Истории с переходом активов от девелопера к банку-залогодержателю меняют баланс предложения по нескольким направлениям:
-
Появляется потенциальный поток объектов «вынужденной продажи». Это не означает автоматического дисконта, но повышает долю сделок, где продавец заинтересован в ликвидности и сроках.
-
Вырастает роль профессионального управления как фактора сохранения стоимости: покупатели всё внимательнее смотрят на качество арендаторов и устойчивость cash flow.
-
Сегмент районных ТЦ получает отдельный фокус. Для таких объектов решающее значение имеет локальная экономика района и способность управляющего поддерживать ежедневный трафик.
Практические выводы для участников рынка
Для банков и кредиторов
-
заранее строить сценарии работы с залогом: «управление → продажа», а не только юридическое взыскание;
-
оценивать операционные риски объекта ещё на этапе кредитования: профиль арендаторов, структура договоров, зависимость от якорей.
Для собственников и девелоперов
-
при высокой долговой нагрузке ключевой актив — не только недвижимость, но и управляемость финансового графика: дефолты по публичному долгу резко ускоряют потерю контроля;
-
прозрачная реструктуризация и управляемая коммуникация с кредиторами снижают вероятность «жёсткого» сценария.
Для инвесторов
-
в ситуациях «вынужденного выхода» могут появляться окна возможностей, но первичный due diligence должен начинаться с операционной модели ТЦ — не с квадратных метров.
Частые вопросы
Почему активы переходят к структурам банка, а не продаются сразу на рынке?
Потому что в момент кризиса важно стабилизировать объект и сохранить денежный поток. Продажа «с колес» часто означает дисконты и риск потери стоимости.
Будет ли управляющая компания владеть активами?
Сбербанк сообщает, что УК «Сампа» может рассмотреть управление объектами, но приобретать их в собственность не планирует.
Какова оценка всего портфеля «Гарант-Инвеста»?
Совокупную стоимость портфеля Марина Малахатько оценивает в 32–33 млрд руб.
Выводы
Переход ТЦ «Москворечье» к структурам Сбербанка — один из первых публично заметных эпизодов перераспределения активов «Гарант-Инвеста» в пользу залогодержателей. Для рынка это сигнал о том, что в коммерческой недвижимости роль банков становится более активной: кредиторы всё чаще вынуждены управлять залоговыми объектами как бизнесом — с последующей структурированной продажей, а не как юридической формальностью.
