Вакантность в гибких офисах Москвы резко выросла: по данным CMWP и Space 1, в мае 2026 года доля свободных площадей в сервисных офисах достигла 16%, прибавив 11,1 п. п. за год. IBC Real Estate оценивает показатель в 20,6%, NF Group — в 14,6%. Разброс оценок не меняет сути: новые площадки выходят на рынок быстрее, чем компании готовы занимать рабочие места, а стоимость аренды при этом продолжает расти.
Предложение ушло вперед
Рост вакантности в гибких офисах нельзя свести к уходу арендаторов. Давление возникло с двух сторон: рынок получил больше новых площадей, а спрос заметно ослаб.
В январе—марте 2026 года в Москве появилось 11,6 тыс. кв. м сервисных офисов — почти в пять раз больше, чем годом ранее, по данным руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой. При такой скорости ввода новым объектам сложнее быстро набрать резидентов.
По оценке руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Полины Афанасьевой, к маю 2026 года спрос на коворкинги снизился более чем на 50% год к году, до 20,3 тыс. кв. м. Для сегмента, который развивался на ожидании устойчивого интереса к гибким форматам, это заметная смена темпа: свободных метров стало больше, чем рынок способен поглотить в текущей конъюнктуре.
Поведение компаний стало осторожнее. Заместитель коммерческого директора по вопросам развития Business Club Михаил Иоаннесянц говорит, что многие арендаторы предпочитают продлевать действующие договоры. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова добавляет, что часть компаний освобождает ранее занимаемые площади. Новые объекты дольше ищут резидентов, а часть уже занятых площадей возвращается на рынок.
Для операторов это меняет подход к расширению. Иоаннесянц считает, что при недостаточном спросе начинать новые спекулятивные проекты становится сложно. Коммерческий директор Aspace Эвелина Калишер говорит о фокусе операторов на более устойчивых с коммерческой точки зрения площадках. Новые запуски не исчезают, но к ним теперь предъявляется более жесткое требование по будущей загрузке.
Дорогие метры остаются дорогими
Высокая вакантность обычно ограничивает рост цен. В московских коворкингах механизм сложнее: в мае 2026 года средняя ставка выросла на 42% год к году, до 63,3 тыс. руб. за одно рабочее место в месяц, по данным CMWP.
Часть роста связана не с усилением спроса, а со структурой нового предложения. Екатерина Белова указывает на появление нескольких высококачественных площадок, которые предлагаются заметно выше средней ставки. Такие объекты поднимают средний показатель даже при общей сложности с заполнением.
Давление идет и со стороны классических офисов. Операторы гибких пространств часто открывают проекты в бизнес-центрах, поэтому рост базовой аренды отражается на цене рабочего места. Директор по стратегии и продажам Pridex Spaces Елизавета Голышева связывает повышение ставок в гибких офисах именно с удорожанием классических площадей. По данным Екатерины Беловой, к концу 2026 года ставки в бизнес-центрах Москвы могут вырасти на 11% год к году, до 32,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Средняя ставка в коворкингах отражает не только спрос. В нее зашиты стоимость входа оператора в бизнес-центр, уровень объекта и качество готового продукта. Поэтому рост свободных мест не приводит автоматически к удешевлению лучших площадок.
Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян считает, что до конца года рост ставок в коворкингах может замедлиться: при низком спросе операторам сложнее повышать стоимость аренды. Это не прогноз снижения цен, а скорее предел для дальнейшего быстрого подорожания.
Спрос стал более избирательным
Рост вакантности не отменяет роль сервисных офисов как альтернативы классической аренде. Для компаний этот формат по-прежнему решает практическую задачу: позволяет быстро разместить команду и не брать на себя крупные расходы на отделку собственного офиса.
Замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов считает, что качественные коворкинги в хороших локациях могут быстро заполниться арендаторами. Часть спроса переходит в сервисные офисы из-за нехватки свободных пространств в классических бизнес-центрах. Калишер также связывает интерес к коворкингам с желанием компаний избежать крупных вложений в обустройство собственного офиса.
При избытке площадей арендаторы получают больше выбора, но не все объекты оказываются в равном положении. Лучше выглядят площадки с удачной локацией, готовой инфраструктурой и понятной ценой. Слабее — проекты, рассчитанные на быстрое заполнение при прежнем уровне спроса.
По прогнозу Голышевой, вакантность в сервисных офисах может снизиться до 6–7% к концу 2026 года. Такой сценарий зависит от стабилизации спроса и скорости заполнения качественных объектов. Текущий рост свободных площадей не выглядит как долгосрочный отказ бизнеса от гибких офисов, но делает рынок более требовательным к цене и качеству.
Московский рынок гибких офисов столкнулся не с обвалом формата, а с проверкой его экономики. Быстрый ввод площадей, более осторожный спрос и дорогая классическая аренда создали ситуацию, в которой вакантность растет одновременно со ставками. Дальше преимущество будет не у тех, кто просто вывел на рынок новые рабочие места, а у площадок, способных заполниться без агрессивного давления на цену.
