По данным исследования Prime Global Forecast международной консалтинговой компании Knight Frank, современный темп роста цен можно считать рекордно низким с 2012 года. В рейтинге была проанализирована динамика стоимости элитного жилья в 43 городах мира. Среди наиболее значительных факторов, оказавших влияние на цены, – появление новых законов, регулирующих рынок недвижимости, рост стоимости финансирования, неопределенность вокруг ситуации с Brexit и большой объем нового предложения на некоторых рынках. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что самый значительный рост цен произойдет в Мадриде, Берлине и Париже – на 6%, цены не изменятся в Нью-Йорке и Сингапуре, однако упадут в азиатском направлении: в Дубае (-2,4%) и в Мумбаи (-5%). Максимальное падение прогнозируется в Гонконге (-10%). При этом с 2013 по 2018 гг. в пятерку лидеров по росту цен входили Берлин (+47,6%), Ванкувер (+52,7%), Сидней (+58,7%), Мельбурн (+46,2%) и Мадрид (39,5%). Максимальные показатели падение цен у Сингапура (-2%) и у Лондона (-2,2%).
Более сдержанный рост – основной прогноз на 2019 год. К концу 2018 года разрыв в темпах прироста цен между самыми сильными и самыми слабыми рынками составил 25 п.п. По оценкам аналитиков Knight Frank, в 2019 году этот показатель сократится до 16 п.п.
В 2019 году Мадрид, Берлин и Париж будут лидировать с ростом цен на 6%. Значение показателя ниже, чем в 2018 году, поскольку на спрос будут влиять и нормализация денежно-кредитной политики, и ослабевший экономический рост, и нестабильный геополитический ландшафт после Brexit. Тем не менее, устойчивая популярность данных городов послужит ключевым драйвером для формирования положительной динамики.
Рынки, на которых в 2018 году были введены новые антикризисные инструменты регулирования, такие как Гонконг и Сингапур, потеряют свои позиции в рейтинге, поскольку покупатели и девелоперы все еще находятся в процессе адаптации к новым налогам. Ванкувер, который также попадает в эту категорию, является исключением из правила. В 2018 году Ванкувер стал самым слабым рынком элитного жилья, в основном в результате повышения налога для иностранных покупателей и налога на покупку недвижимости в начале 2018 года. Эксперты Knight Frank прогнозируют, что в 2019 году цены в крупнейшем городе Британской Колумбии стабилизируются, и местные жители начнут больше интересоваться покупкой недвижимости.
Сидней, Лондон и Нью-Йорк находятся в середине рейтинга с прогнозным ростом цен до 2%. Отсутствие нового предложения поддерживает рынок элитной недвижимости Сиднея. В Лондоне рынок уже приспособился к изменению налога на покупку недвижимости, что, скорее всего, нарастит активность, как только степень политической неопределенности в отношении Brexit начнет снижаться. В Нью-Йорке экономический рост и повышение благосостояния начинают сводить на нет высокие показатели ввода жилья в эксплуатацию, наблюдаемые в течение последних нескольких лет.
Аналитики Knight Frank поделились своими ценовыми прогнозами на 2019 год с учетом последних экономических показателей, предложения, спроса и трендов в продажах. Самый высокий рост цен прогнозируется в следующих европейских столицах: Мадрид, Берлин и Париж (по 6% каждый). Показатель постепенно снизится на 1 п.п. в Майями (+5%), в Ванкувере – на 2 п.п. (+3%), в Сиднее и Лос-Анджелесе – на 1 п.п. (+2%). Закрывают рейтинг городов с положительным показателем динамики цен – Мельбурн, Лондон и Женева (+1%).
По словам Марины Шалаевой, директора по частным инвестициям и зарубежной недвижимости Knight Frank, в настоящий момент на таких традиционно популярных рынках, как Европа или США, сохраняется консервативный темп роста цен. Тогда как в ряде более необычных и экзотичных локаций, к примеру Маврикий, Мальдивы, Сейшелы и Таиланд, в силу растущего спроса к новым предложениям, есть предпосылки для более значительной положительной динамики. Мы ожидаем на курортных экзотических направлениях рост цен, превышающий 5% порог в сравнении с устоявшимися и давно зарекомендовавшими себя рынками.
Согласно прогнозам, цены не изменятся в Нью-Йорке и Сингапуре, однако упадут в азиатском направлении: в Дубае (-2,4%) и в Мумбаи (-5%). Максимальное падение прогнозируется в Гонконге (-10%).
В 2019 году спрос и предложение незначительно возрастут в Лондоне, Нью-Йорке, Женеве, Майями и Ванкувере. Предложение сильно вырастет в Дубае и Берлине наравне с умеренным ростом спроса. В Гонконге спрос начнет падать, а предложение – останется прежним. В испанской столице все показатели будут стабильны, в Лос-Анджелесе и Сингапуре незначительно возрастет предложение. В Сиднее и Мельбурне спрос почти не изменится, а лотов в продаже станет больше.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: «По итогам 2018 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга незначительно скорректировалась (-1% по сравнению с итогами 2017) и составила 342,4 тыс. руб. По нашим прогнозам, показатель средней цены в 2019 году не изменится, что будет обусловлено изменением структуры предложения. Динамика по конкретным проектам при этом может быть разнонаправленной – цены в строящихся объектах увеличатся за счёт роста строительной готовности, а в сданных домах в результате сокращения ликвидного предложения показатели средних цен, напротив, могут снизиться. В 2019 году вслед за предложением основной объём спроса сместится с объектов Крестовского острова и Центрального района в сторону Петроградской стороны и Петровского острова».
«На Московском рынке, учитывая общую экономическую ситуацию, в частности, повышение НДС и переход девелоперов на новые схемы работы через счета эскроу, полагаем, что показатель средневзвешенной цены за год скорректируется в сторону повышения, — комментирует Ольга Широкова, директор департамента аналитики и консалтинга Knight Frank, — В столице рост, по нашим оценкам, может составить не более чем 5-7%, так как на рынок будут выходить новые проекты, соответственно,конкуренция будет расти».
Изменения цен за последние 10 лет
В период с 2013 по 2018 гг. в пятерку лидеров по росту цен входили Берлин (+47,6%), Ванкувер (+52,7%), Сидней (+58.7%), Мельбурн (+46,2%) и Мадрид (39,5%). Максимальные показатели падение цен у Сингапура (-2%) и у Лондона (-2,2%).
В период с 2008 по 2018 гг. пятерка лидеров уже выглядела иначе: Мадрид спустился до отметки в 25,6%, уступив Майями (+49,9%). Почти в два раза увеличились показатели в Берлине (+118,3%) и Ванкувере (+101,5%), в Сиднее (+60%). Почти в 3,5 раза вырос показатель в Гонконге (39,4%), Мумбаи (28,5%) и Париже (26,3%), а в рекордные 19 раз – в Дубае, сместившись с отметки в 1,3% на 24,8%. Такие города, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес остались примерно в том же диапазоне, 15,2% и 33,4% соответственно. В Женеве произошел резкий скачок с отрицательных 17,4% до 16,9%, аналогичная динамика и в столице Великобритании – с падения на 2,2% до положительных 33,7%.
|
Законы, регулирующие рынок недвижимости в 2018 году |
События 2019
|
|
Ванкувер: 20% налог для иностранных покупателей и более высокий налог на покупку недвижимости
|
Великобритания: Обсуждение налога на покупку недвижимости и земли для иностранцев начинается в январе 2019 года. Великобритания покидает ЕС 29 марта 2019 года
|
|
Сингапур: Увеличен дополнительный налог на недвижимость для иностранных покупателей и девелоперов
|
Дубай: Новые визы на срок от пяти до 10 лет для инвесторов и пятилетняя пенсионная виза для лиц старше 55 лет.
|
|
Гонконг: обсуждается налог для застройщиков, у которых остались квартиры, непроданные в течение более 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию
|
Мумбаи: Налог для девелоперов на непроданное жилье в новостройках
|
|
Новая Зеландия: Запрет на покупку домов на вторичном рынке для зарубежных покупателей |
Гонконг: Налог на покупку недвижимости вряд ли изменится, но соотношение в процентах между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение, может смягчиться
|
|
Малайзия: Увеличен налог на покупку недвижимости
|
США: Станут понятны последствия вычетов из государственного и местного налога (ОСВ) (дедлайн – апрель 2019)
|
Эксперты Knight Frank отметили факторы, которые подстегивают спрос в сегменте премиального жилья по всему миру:
- Устойчивость глобальной экономики
- МВФ прогнозирует рост на 3,7% в 2019 и 2020 годах;
- В 2017 году 32% всех сделок с коммерческой и жилой недвижимостью были международными, по сравнению с 25% в 2009-2011 годах (по данным Real Capital Anatytics).
- «Горячие точки» роста благосостояния
Согласно исследованию The Wealth Report компании Knight Frank, количество физлиц с чистой стоимостью активов более 5 млн долларов США вырастет на 43% до 3,6 млн человек к 2022 году, в Азии за тот же период – на 61%.
- Разная стоимость жилья для разных валют
В некоторых городах покупателям предоставляют скидки при условии оплаты недвижимости в американских долларах или евро. Так, в третьем квартале 2018 года покупатели недвижимости в элитном Центральном Лондоне, которые платили в евро или долларах, получали скидку в 29% и 25% соответственно, по сравнению с пиковыми показателями рынка в августе 2015 года.
- Взаимозависимость рынков
В разных странах степень, в которой рынок премиальной недвижимости находится под влиянием рынка акций, ценных бумаг и сырья, в частности нефти, варьируется. Есть близкая корреляция между Индексом Hang Seng и рынком элитной недвижимости Гонконга, в то время как в Дубае первостепенную роль играют цены на нефть. Знание местных драйверов имеет решающее значение.
Эксперты Knight Frank выделяют тенденции, которые заслуживают более пристального внимания в следующем году:
- Следуйте за технологией
Экономика знаний – университеты, стартапы и технопарки – будет ключевым фактором будущего роста.
- Американский доллар все еще силен?
Несмотря на то, что покупатели, расплачивающиеся долларами США, обладают более высокой покупательной способностью за рубежом, значительного притока капитала на первичные рынки жилья пока не произошло. 2019 год может стать годом, когда такие покупатели увеличат свою рыночную долю, или, возможно, будут инвестировать в объекты ближе к дому.
- Демография диктует правила
На Западе в центре внимания будут нетрадиционные сегменты недвижимости – студенческое жилье, жилье для пенсионеров и строительство жилья в аренду; ожидается, что они покажут более высокие результаты, чем традиционный рынок.
- Сегментирование премиальной недвижимости
На рынке объектов стоимостью более 25 миллионов долларов США в течение года (I пол. 2017 – I пол. 2018) было совершено 155 сделок в шести ведущих городах, что на 13% больше, чем годом ранее. Эксперты Knight Frank прогнозируют, что еще несколько городов присоединятся к списку избранных, включающему Сан-Франциско, Чикаго, Даллас, Пекин и Шанхай.
- Растущая степень синхронизации
Рынки жилой недвижимости в городах первого эшелона все больше синхронизируются, поскольку их финансовые рынки стали более интегрированными. Низкие процентные ставки, рост институциональных инвестиций и благосостояния положительно повлияли на динамику основных рынков. Есть вероятность, что ответные политические меры на одном рынке могут иметь более широкие последствия в глобальном масштабе.
- Многослойность рынков
Городской рынок жилья далеко не однороден. Независимо от того, обусловлено ли это политикой, предложением или спросом, в одних городах (Гонконг, Лондон) более востребован сегмент жилья массового спроса, а в других (Сидней) – сегмент премиальной недвижимости.
