Рынок перегревается: вакансия — рекордно низкая, ставки — рекордно высокие
Московский рынок офисной недвижимости стремительно дорожает. По данным консалтинговой компании NF Group, в ключевых деловых районах столицы ставки аренды офисов класса A выросли в среднем на 40% за год. Особенно заметно подорожание в Москва-Сити, где арендные ставки впервые превысили 80 тыс. руб. за кв. м в год — это исторический максимум.
На втором месте по росту — Павелецкий деловой район, далее — Белорусский, Ленинградский и Центральный кластеры. Исключением стала лишь Белорусская, где рост составил «скромные» 6,5% — до 42 тыс. руб. за кв. м.
Причина — нехватка свободных помещений
По данным Pridex Spaces, вакансия по итогам первого полугодия 2025 года составила всего 4%, а в «Москва-Сити» — всего 2%, что делает дефицит по-настоящему острым.
«Рынок столкнулся с уникальной ситуацией: спрос высок, а новые объекты на рынок практически не выходят», — отмечает Елизавета Голышева, директор по стратегии Pridex Spaces.
Особенно востребованы офисы площадью более 1,5 тыс. кв. м в едином блоке или на смежных этажах — но таких предложений почти нет.
Куда уходят арендаторы?
Под давлением новых ставок часть арендаторов начинает отказываться от «премиального центра» и переориентироваться на альтернативные форматы — офисы в особняках. Этот сегмент, ранее считавшийся нишевым, стал реальной заменой дорогостоящим локациям.
«Клиенты стали сознательно сдерживать экспансию. Вместо расширения ищут компактные решения — например, отдельные особняки в центре рядом с метро», — комментирует Мария Зимина, партнер NF Group.
Это экономия не только на аренде, но и на инфраструктурных издержках — такие здания нередко предлагают оптимальные условия по расположению и техническому оснащению.
Будут ли альтернативы?
Мэр Москвы Сергей Собянин анонсировал масштабную программу переноса деловой активности за пределы ТТК. До 2030 года власти намерены построить 2 млн кв. м офисов и торговых помещений в новых кластерах, на что выделят более 250 млрд рублей. Речь идет о 37 новых объектов на периферии.
Однако, по мнению Андрея Постникова (Ricci), такие проекты подходят не всем:
«Да, центр — это дорого. Но бизнесу важно быть в точке с развитой городской и транспортной инфраструктурой, особенно в условиях борьбы за квалифицированные кадры».
Прогноз: арендные ставки продолжат рост
По оценке NF Group, до конца года рынок не получит ожидаемых объёмов нового предложения. Из запланированных 1,2 млн кв. м офисных площадей на деле может быть введено менее 500 тыс. кв. м. Застройщики переносят сроки, а значительная часть новых проектов — под продажу, а не под аренду.
Это означает дальнейшее усиление конкуренции за готовые офисы и, соответственно, рост цен — особенно на локации с минимальной вакантностью и высокой инфраструктурной привлекательностью.
Рынок переходит в зону «арендного риска»
Московский рынок офисной аренды вступает в фазу структурного дефицита. Это требует от компаний пересмотра стратегии размещения: арендаторы вынуждены либо платить больше за престиж, либо менять формат и географию. Те, кто заранее диверсифицирует офисный фонд — за счёт гибких площадок, коворкингов или особняков — окажутся в выигрыше.
