Четверть предложения в премиальных БЦ Москвы остается свободной

Общий показатель вакансии в динамике года вырос лишь на 1%, однако распределение по бизнес-районам неравномерно.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate доля свободных площадей на офисном рынке Москвы по итогам 1 квартала 2023 года в сравнении с концом 2022 года не изменилась и составила 12,4%. Таким образом, активное увеличение вакантности, которое прогнозировалось в начале прошлого года, после изменения геополитической ситуации, оказалось достаточно плавным. За год показатель в целом по рынку вырос лишь на 1 п.п, однако ситуация по рынку неравномерна.

В ключевых бизнес-центрах, где основными арендаторами являлись международные компании по-прежнему наблюдается рост доли вакантных площадей. Так в офисных зданиях Prime показатель достиг 24,7% увеличившись за первые 3 месяца 2023 года на 1,8 п.п., а в сравнении с 1 кварталом 2022 года изменение составило +8,1 п.п. В классе А, в целом по рынку, наблюдался уже менее значительный рост: +0,6 п.п за квартал до 13,4%, в годовой динамике рост составил 2,9 п.п. В классе В+ значение по итогам марта 2023 года снизилось на 0,2 п.п до 9,6%, а годовой рост составил 0,7 п.п.

Динамика доли свободных площадей по ключевым деловым районам Москвы

Источник: IBC Real Estate

По прогнозам аналитиков IBC Real Estate в течение 2023 года корректировка показателя вакантности будет минимальной, при условии сохранения стабильной геополитической ситуации. Большинство иностранных компаний уже приняли решение о дальнейшей стратегии ведения бизнеса в России, а значит этот фактор будет оказывать менее существенное влияние на высвобождение офисных площадей. Вторым аспектом в текущем году станет значительный объем нового строительства (около 80%), который выйдет на рынок уже реализованным, что значительно замедлит темпы прироста свободных площадей.

Динамика средневзвешенного запрашиваемого показателя ставки аренды по всему рынку неравномерна: по итогам 1 квартала 2023 года общерыночный показатель вырос на 2% и составил 19,1 тыс. кв. м тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Рост ставок аренды является следствием дисбалансов в росте вакантности, когда на рынке активно появляются свободные площади в дорогих зданиях и это ведет к техническому росту индикатора. Более показательной выглядит картина в отдельных классах: в премиальных зданиях, где свободна практически четверть от общего предложения, за первые 3 месяца 2023 года средневзвешенный показатель снизился на 7% и составил 43 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Собственники с наибольшей вакансией в портфеле начали пересматривать запрашиваемые ставки аренды. В классе А корректировки средневзвешенного значения практически не произошло (менее 1%), а значение составило 25,7 тыс. руб. за кв. м в год. В классе В+ ставка аренды достигла 17,9 тыс. руб. за кв. м в год, прибавив за квартал 3%.

Динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды* по ключевым деловым районам Москвы

*Без учета НДС и операционных расходов

Источник: IBC Real Estate

«Рынок недвижимости имеет обыкновение реагировать на внешние раздражители с задержкой. Так на протяжении 2022 года коррекция ставок аренды практически не наблюдалась. Арендодатели получали штрафы за расторжение долгосрочной аренды, наблюдали за ситуацией и занимали выжидательную позицию в отношении ставок. В 1 квартале 2023 года мы однозначно увидели снижение ставок аренды (и запрашиваемых, и ставок закрытия) на уровне 10–25%. Стоит отметить, что такая коррекция носит не повсеместный характер, а более точечный и, в первую очередь, затронула объекты с высоким уровнем вакантных площадей», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.