Офисный рынок «Москва-Сити» входит в новый инвестиционный цикл на фоне рекордно низкой вакантности и ограниченного предложения. Запуск новых проектов в локации, включая строящийся небоскрёб TOP TOWER, привлекает внимание инвесторов, ориентированных как на рост капитальной стоимости, так и на устойчивый арендный доход. Аналитики сходятся во мнении: ключевыми драйверами спроса становятся не только характеристики самих объектов, но и структурный дефицит качественных офисов в деловом центре столицы.
«Москва-Сити»: рынок с хроническим дефицитом предложения
Деловой кластер «Москва-Сити» остаётся одной из немногих локаций в столице, где спрос на офисы системно превышает предложение. По состоянию на ноябрь вакантность здесь составляет около 3,5%, что фактически означает рынок арендодателя.
В таких условиях новые проекты автоматически попадают в зону повышенного интереса инвесторов: ограниченный объём свободных площадей формирует устойчивый спрос как со стороны конечных пользователей, так и со стороны арендных операторов.
Новый проект как ставка на рост стоимости
Один из таких объектов — TOP TOWER, новый офисный небоскрёб в непосредственной близости от «Москва-Сити», который реализует девелопер MR в рамках направления MR Office. Проект расширит предложение премиальных офисов, но при этом выйдет на рынок в условиях минимальной конкуренции.
Как отмечает директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев, практика компании в данной локации показывает высокий интерес инвесторов уже на старте продаж: покупатели стремятся приобретать крупные офисные блоки и целые этажи, рассматривая объект как долгосрочный инвестиционный актив с гибкими сценариями использования — от собственного размещения до перепродажи.
Ценовая динамика и потенциал роста
Инвестиционная привлекательность проекта во многом определяется общей динамикой рынка. С начала 2025 года стоимость офисных площадей в «Москва-Сити» выросла более чем на 15%, и аналитики не видят предпосылок для резкого замедления.
По словам Ирины Хорошиловой, старшего директора и руководителя департамента офисной недвижимости CORE.XP, в сопоставимых проектах рост стоимости за период строительства фактически достигал двукратного увеличения. На этом фоне стартовая цена TOP TOWER — от 575 тыс. руб. за кв. м — выглядит конкурентоспособной для инвесторов, ориентированных на длинный горизонт.
Продажи без конкуренции
Дополнительным фактором инвестиционной устойчивости проекта становится временной лаг по вводу конкурирующих объектов. По оценке CORE.XP, значительная часть новых офисных проектов в «Москва-Сити» выйдет на рынок существенно позже.
Это позволяет рассчитывать, что основной объём площадей TOP TOWER будет реализован в условиях ограниченной конкуренции, что снижает риски замедления продаж и повышает предсказуемость денежного потока. Средние темпы реализации оцениваются на уровне 2–3 тыс. кв. м в месяц, при условии привлекательных программ рассрочки.
Характеристики, важные для арендаторов и логистики бизнеса
Проектная концепция TOP TOWER ориентирована на крупные корпоративные блоки и гибкие сценарии использования пространства:
-
общая площадь башни — 156 тыс. кв. м;
-
офисные площади — 96,7 тыс. кв. м;
-
площадь одного этажа — 1,6–2 тыс. кв. м;
-
высота потолков — до 3,9 м;
-
глубина офисов от окон до ядра — от 8,5 до 20,9 м.
Здание оснащается интеллектуальными системами управления, независимым климат-контролем и лифтовым хозяйством из 26 лифтов, что критично для компаний с высокой плотностью персонала и сложной логистикой внутренних потоков.
Транспортная доступность как фактор стоимости
Локация проекта усиливает его инвестиционный профиль. Небоскрёб будет расположен рядом со станциями метро, МЦК и МЦД «Тестовская», «Шелепиха» и «Москва-Сити», а также получит удобный съезд с Третьего транспортного кольца.
Для арендаторов это снижает транзакционные издержки на перемещение персонала и повышает привлекательность объекта в конкурентной борьбе за сотрудников — фактор, который всё чаще учитывается при выборе офиса.
Что это значит для инвесторов и рынка
Ситуация вокруг новых офисных проектов в «Москва-Сити» отражает более широкий тренд: в условиях ограниченного предложения качественные офисы в ключевых деловых локациях превращаются в инфраструктурный актив, сопоставимый по надёжности с классическими инвестиционными инструментами.
Для инвесторов это означает:
-
высокую вероятность роста капитальной стоимости;
-
устойчивый арендный спрос;
-
гибкость сценариев монетизации актива;
-
снижение рисков за счёт дефицита предложения.
Выводы
Инвестиционная привлекательность новых офисных проектов в «Москва-Сити» определяется сочетанием факторов, которые редко сходятся одновременно: минимальная вакантность, ограниченная конкуренция, рост цен и высокая транспортная доступность. Проекты уровня TOP TOWER демонстрируют, что даже на зрелом рынке офисной недвижимости сохраняются ниши для устойчивых инвестиций — при условии правильной локации, масштаба и продуктовой концепции.
