Российский рынок жилищного строительства входит в фазу структурных изменений. Несмотря на то что общий ввод жилья в стране четвёртый год подряд превышает 100 млн кв. м, география девелоперской активности постепенно меняется. За последние пять лет доля крупнейших столичных агломераций в общем объёме ввода сократилась, а рост всё чаще формируется за счёт регионов.
Общий ввод стабилизировался, но цели пока недостижимы
По данным аналитиков Циан, в 2025 году в России было введено 108,1 млн кв. м жилья, что сопоставимо с результатом 2024 года (107,8 млн кв. м) и лишь на 2% ниже рекордного 2023 года. При этом динамика последних двух лет указывает на стагнацию: если в 2019–2023 годах объёмы ввода росли ежегодно, то сейчас рынок перестал приближаться к целевому ориентиру 120 млн кв. м в год к 2030 году.
Сохранить высокие показатели в 2025 году удалось в первую очередь за счёт сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС), тогда как многоквартирное строительство продолжает снижаться.
ИЖС бьёт рекорды, но рост отчасти формальный
В 2025 году на индивидуальное жильё пришлось 59% всего введённого объёма, что стало максимальным значением за всю историю наблюдений. Населением было построено 63,5 млн кв. м, что на 2% больше предыдущего рекорда и на 29% выше уровня 2021 года.
Однако аналитики отмечают, что часть этого роста носит технический характер — значительный объём обеспечен регистрацией ранее неучтённых домов в рамках дачной амнистии. Реальные темпы нового строительства выглядят скромнее, тем более что сегмент ИЖС сталкивается с давлением высоких ипотечных ставок, ужесточением условий семейной ипотеки и ростом себестоимости строительства.
МКД сокращаются второй год подряд
Ввод многоквартирных домов в 2025 году составил 44,6 млн кв. м, что на 2% меньше, чем годом ранее. Это уже второе подряд снижение, отражающее охлаждение девелоперской активности. Среди ключевых причин — меньшее количество запусков в 2022–2023 годах и переносы сроков сдачи объектов на 2026 год.
Ведущий аналитик Циан Елена Бобровская подчёркивает, что падение могло быть более резким:
«Снижение ввода МКД по итогам года могло быть и сильнее, но восстановление спроса во втором полугодии и отмена моратория на штрафы за срыв сроков позволили сократить разрыв с прошлогодними результатами».
Столицы теряют долю, регионы усиливаются
Ключевое структурное изменение — смещение девелоперской активности из столичных агломераций в регионы. Если в 2021 году на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область приходилось 34% всего ввода жилья застройщиками, то в 2025 году их доля не дотянула до 30%.
В абсолютных значениях ввод МКД за пять лет сократился:
-
в Москве — на 4%,
-
в Московской области — на 17%,
-
в Санкт-Петербурге — на 23%
(исключение — Ленинградская область).
Дальний Восток и «низкая база» как драйвер роста
Параллельно усиливаются регионы, где ранее объёмы строительства были невелики. Особенно заметен Дальний Восток: его доля во вводе МКД выросла с 3% до 5%, а абсолютный показатель увеличился на 39%. Существенную роль сыграл запуск программ льготной ипотеки, привлёкший в регион федеральных девелоперов.
Высокие темпы роста зафиксированы также:
-
в Северо-Кавказском федеральном округе (+81% за пять лет),
-
в республиках юга Сибири — Тыве, Алтае, Хакасии (рост в 3–8 раз),
-
в Тюменской области (+82%), Ставропольском крае (+43%), Нижегородской области (+38%).
Аналитики связывают эту динамику с эффектом низкой базы, легализацией рынка и ростом доходов части населения.
ИЖС, напротив, концентрируется вокруг столиц
Интересно, что в сегменте индивидуального жилья наблюдается обратная логика. За последние пять лет доля Московской области в общем объёме ИЖС выросла с 12% до 15%, а Ленинградской области — с 4% до 5%. Это отражает спрос на загородное и пригородное жильё в зоне трудовой и транспортной доступности мегаполисов.
Вывод
Рынок жилищного строительства в России сохраняет высокие абсолютные объёмы, но меняет внутреннюю структуру. Девелоперы всё активнее осваивают регионы, тогда как роль столичных агломераций в вводе многоквартирного жилья снижается. При этом рост всё больше обеспечивается индивидуальным строительством, что делает показатели устойчивыми статистически, но менее однозначными с точки зрения реального развития отрасли.
