Сегмент гостиничной недвижимости в России в 2025 году стал одним из самых заметных направлений для частного капитала: объём инвестиций обновил максимум десятилетия. Но рекорд не означает «широкий рынок»: сделки концентрируются вокруг ограниченного круга трофейных объектов в ключевых туристических и деловых центрах, а значимую часть структуры занимают дистресс-активы. Для бизнеса это сигнал о том, что «рост отрасли» всё чаще определяется доступом к качественным объектам, финансированием и операционной эффективностью.
Ключевые цифры 2025 года
По оценке IBC Real Estate, совокупный объём инвестиций в гостиничную недвижимость в России по итогам 2025 года достиг 60 млрд руб. — это +57% к 2024 году (38 млрд руб.) и выше уровня 2023 года (54 млрд руб.), который ранее считался рекордным.
Всего за год закрыто 23 сделки, причём 20 из 23 пришлись на Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Такой перекос показывает: рынок растёт, но остаётся «штучным» — инвестор охотится за активами в локациях с максимально предсказуемым спросом.
Отдельная характеристика года — роль «проблемных» продаж. Доля дистресс-активов и объектов, реализуемых через торги, выросла примерно до 40% (против 13% годом ранее).
Что сформировало рекорд: крупные сделки и дефицит предложения
Новый максимум обеспечили сделки с заметными для рынка активами, включая продажу курортного комплекса в Сочи, отеля в Москве, загородного объекта в Подмосковье и проект реконструкции гостиницы в центре столицы.
При этом общий фон остаётся парадоксальным: объём инвестиций растёт, а «витрина» готовых качественных объектов ограничена. Это повышает конкуренцию за лучшие активы и подталкивает часть капитала к сделкам, где требуется реструктуризация или перезапуск объекта.
Топ-5 крупнейших сделок 2025 года
(данные — IBC Real Estate)
-
Swissotel Resort Сочи Камелия (Сочи) — 203 номера — 10 млрд руб.
-
Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park (Москва) — 298 номеров — 8–10 млрд руб.
-
Les Art Resort (Московская область) — 300 номеров — цена не раскрыта
-
Талион Империал (Санкт-Петербург) — 89 номеров — 4,41 млрд руб.
-
Проект гостиницы «ЛюксЪ» (Коринтия), реконструкция (Москва) — 16,5 тыс. кв. м — 3–4 млрд руб.
Главный драйвер девелопмента — льготное финансирование
На горизонте ближайших лет ключевым источником нового предложения становится господдержка.
Член совета директоров IBC Real Estate Микаэл Казарян связывает развитие сегмента с программой льготного кредитования:
«Ключевым драйвером развития гостиничной недвижимости в России на ближайшие годы станут проекты, реализуемые в рамках программы льготного финансирования по Постановлению Правительства № 141... было одобрено 436 проектов, которые в совокупности обеспечат ввод порядка 78 тыс. новых номеров».
Для инвестора это означает смену фокуса: помимо покупки «готовых трофеев» всё больший вес будут получать проекты, где важны сроки ввода, стоимость строительства и способность быстро выйти на устойчивую операционную модель.
Спрос со стороны туризма растёт, но динамика стала спокойнее
Рост туристической активности остаётся базовым фундаментом для отельных инвестиций. По данным Росстата, число туристических поездок в России в январе—ноябре 2025 года составило 162,9 млн против 141,3 млн за аналогичный период 2022 года (рост порядка 15%).
Одновременно увеличивается и номерной фонд: в начале 2022 года он оценивался в 170,3 тыс. номеров, а к концу 2025 года — 183,1 тыс. номеров (+8% за четыре года).
Отдельный тренд 2025 года — стабилизация операционных показателей: по стране средняя цена номера выросла примерно на 8% год к году, загрузка сократилась примерно на 3 п. п., а доходность на номер (RevPAR) осталась в положительной зоне (около +5%).
Что это значит для рынка и смежных отраслей
Инвестиции «в отели» — это инвестиции в управление
На фоне замедления роста операционных метрик решающим становится качество управления: доходность всё меньше зависит от «ветра в спину» и всё больше — от тарифной политики, каналов продаж, сервиса и управляемых затрат.
Дистресс-сделки усиливают роль техаудита и снабжения
Когда доля торгов и проблемных активов приближается к 40%, растёт значение оценки скрытых обязательств: инженерия, энергоэффективность, капзатраты, контрактная база, кадровая устойчивость.
Для логистики гостиниц это превращается в практику «закупок под перезапуск»: быстрые цепочки поставок оборудования и материалов, запас по критичным позициям, дисциплина по срокам.
География расширяется через девелопмент, но «трофеи» остаются в трёх центрах
Рекордные инвестиции не отменяют концентрации готовых крупных активов в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.
В регионах рост предложения чаще будет идти через новые проекты и реконструкции — там важнее доступность финансирования и экономика строительства.
Вывод
Рекорд 2025 года — это не просто «больше денег в отрасли», а индикатор зрелости сегмента: капитал выбирает понятные локации, качественные активы и управляемые модели. Дефицит готового предложения делает рынок трофейным, а рост доли дистресса — более «инженерным» и требовательным к экспертизе. На горизонте 2026–2027 годов драйвером станет девелопмент под льготные программы: выиграют те, кто умеет не только строить и покупать, но и стабильно управлять доходностью отеля.
