Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали деловые районы Москвы, в которых арендопригодная площадь всех объектов класса А и В составляет более 100 тыс. кв. м, и выяснили, что дефицит офисов наблюдается в Павелецком деловом районе и на севере Садового кольца (Тверской район, район Цветного бульвара) – всего 1% (класс B) и 5% (класс А) соответственно.
По итогам 2018 года доля вакантных площадей в Москве для объектов класса А составила 12,5%, для объектов класса В – 9,3%.
Самая высокая доля вакантных площадей в офисах класса А наблюдается в Новой Москве – 43,8%. В офисах класса В максимальный показатель вакантности зафиксирован на Химках – 28%.
Самая низкая доля вакантных площадей в офисах класса А наблюдается на севере Садового кольца – 5%, в офисах класса В – на юге Садового кольца (1%).
Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей в офисах класса А, 2018
|
Деловой район |
Арендо- |
Свободная площадь, кв. м |
Уровень вакантных площадей, % |
Средневзвешенная ставка аренды, руб./м²/год |
|
Центральный деловой район |
241 824 |
31 397 |
13% |
41 188 |
|
СК Юг (Павелецкий деловой район) |
654 584 |
36 373 |
6% |
32 936 |
|
СК Запад |
115 715 |
10 498 |
9% |
39 028 |
|
СК Север |
373 675 |
19 417 |
5% |
31 144 |
|
СК Восток |
125 296 |
17 094 |
14% |
24 016 |
|
ТТК Запад |
268 275 |
25 989 |
10% |
32 142 |
|
ТТК Север (включая Белорусский деловой район) |
370 046 |
48 569 |
13% |
27 487 |
|
Сити |
909 930 |
90 414 |
10% |
36 575 |
|
ТТК-Мкад Северо-Запад |
281 137 |
26 199 |
9% |
27 129 |
|
ТТК-Мкад Запад |
215 732 |
17 032 |
8% |
21 901 |
|
ТТК-Мкад Юго-Запад |
201 854 |
24 457 |
12% |
14 392 |
|
Химки |
152 029 |
27 936 |
18% |
11 207 |
|
Новая Москва |
238 576 |
103 777 |
43% |
10 151
|
По итогам 2018 года наименьшая доля вакантных площадей в офисах класса А отмечается на севере Садового кольца, где их доля составляет 5%, что эквивалентно 19,5 тыс. кв. м. С 2016 года в данном районе не ввелось в эксплуатацию ни одного нового офисного центра класса А, и объем предложения составляет 373,6 тыс. кв. м. Благодаря хорошей транспортной доступности, а также развитой инфраструктуре, район пользуется спросом у арендаторов. За последние 2 года объем чистого поглощения офисов в кластере составлял в среднем 22 тыс. кв. м в год, сократившись с 17% в конце 2016 года до 5% на конец 2018 года. За последние 2 года около 20 тыс. кв. м ушло с рынка в БЦ «Эрмитаж Плаза», в том числе благодаря девелоперской компании «Инград», которая арендовала более 7 тыс. кв. м в БЦ. За прошедший период полностью сданы в аренду «Чайка Плаза 5» (арендопригодная площадь 6,8 тыс. кв. м) и «Капитал Тауэрс» (арендопригодная площадь около 11 тыс. кв. м), около 3 тыс. кв. м было арендовано в БЦ «Саммит», в БЦ «Даймонд Холл» – 2,2 тыс. кв. м.
Вторую строчку рейтинга занимает Павелецкий деловой район (юг Садового кольца). Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, дефицит качественного предложения офисов в самых популярных деловых районах Москвы – Павелецком и, условно говоря, районе Цветного бульвара наметился уже давно. Павелецкий район – один из первых сформировавшихся деловых кластеров на столичном рынке качественной офисной недвижимости. Благодаря удачному расположению, активной бизнес-среде, хорошей транспортной доступности, а также развитой сопутствующей инфраструктуре, район уже долгое время является одним из самых востребованных, а бизнес-центры, расположенные здесь, пользуются высоким спросом со стороны как существующих, так и потенциальных арендаторов.
По итогам 2018 года доля свободных площадей в Павелецком районе в классе А составила 5,5%, сократившись с 2016 года на 13 п.п. В классе B в Павелецком деловом районе самый низкий уровень вакантных площадей на столичном рынке – всего 1%. За 2 года доля вакантных площадей сократилась на 11 п.п.
За прошедшие 2 года в Павелецком деловом районе ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр класса А – БЦ «Оазис» (арендуемая офисная площадь 35 тыс. кв. м), увеличив общий объем предложения до 654,5 тыс. кв. м. Сокращение свободных площадей в Павелецком деловом районе произошло как за счет крупных сделок, так и большого количества сделок площадью 1-2 тыс. кв. м. К самым крупным сделкам за данный период можно отнести: аренда Газпромбанком 11,6 тыс. кв. м и X5 Retail Group 9,7 тыс. кв. м в БЦ «Оазис», покупка Газпромбанком 44 тыс. кв. м в БЦ «Аквамарин III», вымывание 9 тыс. кв. м за счет ряда небольших сделок в БЦ «Павелецкая Плаза».
Стоит выделить крупнейший деловой район Москвы ММДЦ «Москва Сити», где расположено порядка 20% всех офисов класса А, – 910 тыс. кв. м. На конец 2018 года доля вакантных площадей здесь составляет 9,9% (в целом по Москве доля вакантных площадей офисов класса А составляет 12,5%), что эквивалентно 90,4 тыс. кв. м. С 2016 года доля вакантных площадей сократилась в данном районе на 8 п.п. В 2017 году в «Москва-Сити» ввелся в эксплуатация один новый проект – «IQ-квартал», увеличив объем предложения на 123,5 тыс. кв. м. С 2016 года доля вакантных площадей в кластере сократилась на 8 п.п. (177 тыс. кв. м). Столь большое сокращение свободных площадей стало возможным, в том числе благодаря ряду крупных сделок: покупка компанией АИЖК 74,6 тыс. кв. м в БЦ «IQ-квартал», аренда 17,5 тыс. кв. м компанией Ozon в БЦ «Башня на набережной», аренда коворкингом Sreda 6 тыс. кв. м в башне «Федерация Восток», аренда строительной компанией STG 5,7 тыс. кв. м в «Северной башне». За счет ряда менее крупных сделок общей площадью 5,6 тысяч кв. м сократилась вакансия в башне «Империя».
Наибольшая доля вакантных площадей в офисах класса А по итогам 2018 года отмечается Новой Москве – 43%. С 2016 года общий объем предложения в данном районе увеличился на 63,2 тыс. кв. м за счет ввода БЦ «Неополис». Несмотря на то, что в данном районе были крупные сделки (например аренда компанией Tele 2 13 тыс. кв. м в БЦ Comcity), доля вакантных площадей не сокращается, а, напротив, увеличивается – рост за последние 3 года составил 5 п.п.
Рейтинг крупнейших деловых районов Москвы по доле вакантных площадей по в офисах класса В, 2018
|
Деловой район |
Арендо-пригодная площадь, кв. м |
Свободная площадь, кв. м |
Уровень вакантных площадей, % |
Средневзвешенная ставка аренды, руб./м²/год |
|
Центральный деловой район |
250 913 |
19 725 |
8% |
23 881 |
|
СК Юг |
150 238 |
1 562 |
1% |
22 525 |
|
СК Запад |
181 473 |
20 617 |
11% |
26 891 |
|
СК Север |
243 130 |
8 538 |
4% |
20 452 |
|
СК Восток |
228 698 |
9 225 |
4% |
16 713 |
|
ТТК Юг |
995 525 |
75 889 |
8% |
13 802 |
|
ТТК Запад |
514 218 |
39 029 |
8% |
21 191 |
|
ТТК Север |
308 344 |
22 203 |
7% |
19 429 |
|
ТТК Восток |
710 013 |
39 348 |
6% |
15 432 |
|
Сити |
235 080 |
25 351 |
11% |
34 711 |
|
ТТК-Мкад Север |
747 883 |
40 869 |
5% |
12 412 |
|
ТТК-Мкад Северо-Запад |
439 633 |
96 828 |
22% |
15 533 |
|
ТТК-Мкад Запад |
976 803 |
109 476 |
11% |
12 293 |
|
ТТК-Мкад Юго-Запад |
687 080 |
95 400 |
14% |
10 578 |
|
ТТК-Мкад Юг |
990 600 |
83 652 |
8% |
15 273 |
|
ТТК-Мкад Восток |
868 129 |
35 723 |
4% |
11 701 |
|
За Мкад |
395 239 |
84 298 |
21% |
6 499 |
|
Химки |
127 732 |
35 258 |
28% |
8 849 |
|
Новая Москва |
106 310 |
8 456 |
8% |
6 455 |
Лидером по итогам 2018 года по показателю доли вакантных площадей в офисах класса B является Павелецкий деловой район – всего 1% или 1,5 тысячи кв. м. Возможность арендовать офисный центр, расположенный в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой сопутствующей и бизнес-инфраструктурой по ставке, которая на 10 тысяч руб./кв. м/год ниже, чем в офисах класса А, формируют высокий спрос на офисы в данном районе. При этом нового предложения в данном кластере за последние 2 года не появилось. Основной спрос на офисы класса В формируется за счет небольших и средних сделок, благодаря которым полностью заполнились такие бизнес-центры, как «Домус», Glass House, «Конкорд», «Монета», «Заречье», Black&White, «Кадашевская». Начиная с конца 2016 года доля вакантных площадей в районе сократилась на 11 п.п.
Среди арендаторов офисов класс B высоким спросом пользуются районы на севере и востоке Садового кольца – по итогам 2018 года доля вакантных площадей составила здесь по 4% соответственно. И если на севере Садового кольца при отсутствии нового строительства доля вакантных площадей уже достаточное время находится в пределах 4-6%, то на востоке Садового кольца показатель сократилась на 14 п.п. В 2017 году вы этом кластере ввелся в эксплуатацию только один бизнес-центр «РТС Земляной вал» площадью 5,8 тыс. кв. м. Но благодаря достаточному количеству небольших и средних сделок с рынка ушло порядка 30 тыс. кв. м: в деловом квартале «Арма» было сдано 6,5 тыс. кв. м, «Георг Плаза», «Орликов Плаза», «Яковоапостольский», «Николоямская», Bankside были полностью заполнены.
Наибольшее изменение доли вакантных площадей отмечается в районе на западе ТТК – снижение на 24 п.п. с конца 2016 года. Общий объем предложения незначительно увеличился на 3,3 тысячи кв. м за счет офисной башни в Центре международной торговли. Значительное сокращение вакансии стало возможным благодаря как крупным сделкам (аренда структурами Сбербанка почти 40 тыс. кв. м в БЦ «Поклонка Плейс»), так и ряду небольших и средних сделок, в том числе совокупной площадью более 20 тыс. кв. м в БЦ «Поклонка Плейс». В БЦ на 2-й Звенигородский свободная площадь сократилась на 4,3 тысячи кв. м, в БЦ «Легион III» – на 3,3 тысячи кв. м.
