Кафе и рестораны заняли около 35% торговых площадей в башнях Москва-Сити, но однотипность форматов усилила конкуренцию и ускорила ротацию арендаторов. На этом фоне в локации заметнее становится дефицит сервисных объектов повседневного спроса и оригинальных концепций — от медицинских и wellness-сервисов до бытовых услуг.
Однотипные арендаторы повышают оборот, но снижают устойчивость
В деловых кластерах уровня Москва-Сити «пул арендаторов» становится частью инфраструктуры, которая обслуживает ежедневный поток резидентов и гостей: питание, спорт, здоровье, бытовые услуги. Однако когда значительная доля торговых площадей занята заведениями общепита со схожим позиционированием, рынок быстрее упирается в потолок платежеспособного спроса и начинает «съедать сам себя» через ценовую конкуренцию и постоянные замены операторов.
Данные по динамике открытий и закрытий подтверждают высокую турбулентность сегмента: в 2025 году на общепит пришлось 37 из 74 новых объектов, и одновременно именно эта категория стала лидером по закрытиям.
Вакансия растёт, а требования к концепциям становятся жёстче
Ситуацию усугубляет не столько сам уровень конкуренции, сколько отсутствие дифференциации. Когда арендаторы «похожи» по продукту и ценовому уровню, преимущество получают не те, кто эффективнее управляет сервисом, а те, у кого больше ресурс на демпфирование расходов и маркетинг. Это делает рынок менее устойчивым.
Директор по торговой недвижимости MR Борис Маца прямо связывает рост вакансии с однотипностью форматов: «Высокая конкуренция между арендаторами с одинаковым характеристиками внутри каждой башни приводит к тому, что многие из них не выдерживают финансовой нагрузки и покидают помещения».
Он также отмечает, что в феврале вакансия торговых помещений составила 11% — почти вдвое больше, чем в январе 2025 года.
Что именно «не хватает» Москва-Сити
Спрос в деловом кластере давно вышел за рамки «поесть и выпить кофе». Дефицит сервисных объектов означает, что резиденты вынуждены закрывать часть повседневных потребностей за пределами локации — и это снижает ценность района как места, где можно проводить полный рабочий день без лишних перемещений.
Показательно, что примеры «собранной» сервисной среды в новых проектах включают не только рестораны и кофейни, но и фитнес, wellness, бьюти-форматы и торговые точки ежедневного спроса. В числе таких решений упоминается сервисная концепция в небоскрёбе iCITY, введённом в эксплуатацию в 2025 году: там, помимо общепита, заявлены фитнес-клуб и wellness-пространство, а также ряд иных повседневных сервисов.
Новые проекты до 2030 года могут перезапустить ретейл, но борьба за площади уже началась
Потенциал для «пересборки» коммерческой инфраструктуры связан с новыми объектами, которые планируется развивать в Москва-Сити до конца 2030 года. В двух проектах MR Office предусмотрено около 9 тыс. кв. м торговых площадей.
Концепции новых небоскрёбов показывают, что рынок делает ставку на сервисы, которые повышают ежедневную полезность локации: в многофункциональном One запланирована торговая галерея и набор сервисов (включая клинику превентивной медицины, бьюти, фитнес, спа, а также ветеринарные услуги и груминг), а в TOP TOWER — рестораны, кафе, магазины и фитнес-центр.
При этом конкуренция за будущие площади разворачивается заранее: для якорных клиентов ставки традиционно ниже, и это усиливает борьбу за наиболее выигрышные лоты.
Ставки растут умеренно, но «малый формат» остаётся самым дорогим
Важный индикатор — экономика небольших помещений. По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости Whitewill Александра Борисенко, «арендные ставки за последние два года росли умеренно, без резких колебаний», а по итогам 2025 года рост составил около 15% к 2024 году с учётом инфляции и спроса. Он также указывает, что на начало 2026 года средняя запрашиваемая ставка для небольших помещений 12–50 кв. м составляет 65–85 тыс. руб. за кв. м в год, а для якорных арендаторов — около 55 тыс.
Эта разница — один из факторов, почему «мелкая нарезка» одновременно привлекательна и рискованна: она повышает доступность входа, но требует более сильной концепции и более точного попадания в спрос. Иначе высокая ставка быстро превращается в нагрузку, которую выдерживают немногие.
Что это означает для девелоперов и управляющих: ставка на экосистему, а не на «квадратные метры»
Для коммерческой инфраструктуры в таких кластерах ключевой вопрос смещается от заполнения площадей к управлению «потребительским маршрутом» резидента: какие сервисы закрывают повседневные сценарии — питание, здоровье, спорт, бытовые задачи — и как они распределены по башням, чтобы не создавать внутреннюю конкуренцию копий.
Практический вывод прост: в Москва-Сити недостаточно «добавить ещё кафе». Локации нужен более широкий сервисный слой — и именно он, а не количество вывесок, определяет стабильность арендаторов, качество среды и удержание потока.
Вывод
Москва-Сити входит в фазу, когда торговые площади в деловом кластере становятся не витриной брендов, а элементом инфраструктуры. Дефицит сервисных объектов при высокой доле однотипного общепита повышает ротацию и вакансию, а новые проекты до 2030 года дают шанс перезапустить ретейл за счёт более сбалансированной «сервисной матрицы». Но окно возможностей будет коротким: конкуренция за лучшие площади и за внимание резидентов уже началась.
