Московские бизнес-центры классов «Прайм» и А пересматривают роль первых этажей и сервисных зон. По данным NF GROUP, в I квартале 2026 года доля инфраструктурного ретейла в таких объектах достигла 5,8%, а в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в 2025 году, — уже 11%. За этой разницей стоит смена офисной модели: новые БЦ все чаще конкурируют не только адресом, инженерией и качеством помещений, но и повседневной инфраструктурой.
От здания к среде
Инфраструктурный ретейл в бизнес-центрах долго оставался сервисным дополнением: несколько кафе, банковское отделение, базовые бытовые услуги. В новых офисных проектах эта функция становится сложнее. Арендатор оценивает не только класс здания и технические характеристики, но и то, насколько удобно сотрудникам проводить в этой среде рабочий день.
NF GROUP оценивает долю инфраструктурного ретейла в действующих московских бизнес-центрах классов «Прайм» и А в 5,8% от общего объема площадей по итогам I квартала 2026 года. За год показатель вырос на 0,9 п. п. Аналитики компании прогнозируют, что к концу 2026–2027 годов совокупная доля коммерческой составляющей в составе таких объектов достигнет 6%.
Гораздо заметнее разрыв между действующими объектами и новым строительством. В бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в 2025 году, на инфраструктурный ретейл приходится 11% площадей — почти вдвое больше среднего уровня по рынку. Офисный объект уже проектируется не только как место размещения компаний, но и как среда, способная удерживать резидентов внутри привычных ежедневных сценариев.
Новые районы, новая нагрузка на первые этажи
Сильнее всего эта логика проявляется в формирующихся деловых районах. Там новые бизнес-центры нередко появляются быстрее, чем вокруг них складывается плотная городская инфраструктура. В центральных локациях офисный ретейл встроен в поток улиц, кафе, магазинов и сервисов. В новых кластерах часть этой среды приходится создавать внутри проекта.
В действующих бизнес-центрах в пределах Садового кольца свободные коммерческие помещения, как правило, близки к нулю. Новая вакансия возникает в основном за счет нового строительства. В формирующихся районах коммерческие площади должны не только обслуживать сложившийся спрос, но и поддерживать привлекательность самого делового кластера.
По данным NF GROUP, в отдельных локациях, включая «Савеловский» и «Южный порт», есть объекты, где доля торговых площадей достигает 15–20%. Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF GROUP, описывает этот сдвиг как переход от модели «офисный центр с кафе на первом этаже» к модели «городской деловой квартал с полноценной инфраструктурой».
Такая модель меняет требования к девелоперу. Вопрос уже не сводится к тому, сколько помещений оставить на первых этажах. Нужна концепция: какие функции будут востребованы резидентами, какой поток сможет поддержать арендаторов, как коммерческие площади будут работать на восприятие всего объекта.
За пределами обеденного сценария
Заведения общественного питания остаются крупнейшей категорией инфраструктурного ретейла в бизнес-центрах классов «Прайм» и А. На них приходится 50% от общего объема коммерческих площадей. За год их доля снизилась на 5 п. п.
NF GROUP связывает эту динамику не со снижением популярности общепита, а с ростом других категорий. Сегмент красоты и спорта уже формирует 24% предложения, прибавив 3 п. п. за год. В бизнес-центрах также увеличивается представленность продуктового ретейла, пунктов выдачи заказов и бытовых услуг.
Офисная инфраструктура перестает обслуживать только обеденный перерыв. Она начинает закрывать более широкий набор повседневных потребностей: купить продукты по дороге домой, получить заказ, воспользоваться сервисной услугой, встроить спорт или уходовые процедуры в рабочий день.
Сегмент остается подвижным. За год в составе бизнес-центров открылось или было анонсировано к открытию 53 новых коммерческих объекта, 23 прекратили работу. В гастрономическом сегменте появилось 20 новых заведений, 17 закрылись. В категориях салонов красоты и фитнес-центров состоялось пять открытий при двух закрытиях.
Ретейл как управленческая задача
Чем больше доля инфраструктурного ретейла, тем сильнее коммерческая часть зависит от зрелости всего объекта. Помещения на первых этажах не работают отдельно от офисной заполняемости: им нужен поток резидентов, понятная локация и время на формирование пользовательских привычек.
По итогам I квартала 2026 года доля свободных площадей, включая помещения под аренду и продажу, в офисных зданиях классов «Прайм» и А выросла до 29% против 26% в 2025 году. NF GROUP связывает эту динамику с выходом на рынок более 100 тыс. кв. м офисной недвижимости, где предусмотрен значительный объем торговых площадей, включая «STONE Савеловская» и «Технопарк ЗИЛ».
Рост вакантности в такой конфигурации не сводится к слабости спроса на инфраструктурный ретейл. Заполняемость коммерческих помещений зависит от локации, срока ввода здания в эксплуатацию и количества резидентов. Для новых объектов с большой долей торговых и сервисных площадей этот фактор особенно чувствителен: коммерческая инфраструктура раскрывается по мере того, как в здании появляется устойчивая офисная аудитория.
Читайте также: Ввод офисов в Москве вырос в 17 раз, но рынок не развернулся
Экономика помещений также неоднородна. В новых офисных зданиях центральных локаций Москвы средняя запрашиваемая ставка на помещения инфраструктурного ретейла на конец I квартала 2026 года составляла около 90 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС и отделки. Небольшие блоки до 100 кв. м в центральных локациях предлагались в среднем по 112 тыс. руб. за кв. м в год, крупные помещения свыше 500 кв. м — по 72 тыс. руб. за кв. м в год. В более децентрализованных формирующихся кластерах, включая Сколково и Новую Москву, средний показатель находился на уровне 65 тыс. руб. за кв. м в год.
Для операторов инфраструктурного ретейла это рынок с разными профилями риска. Центральные локации дают более зрелую среду и ограниченный объем свободных помещений, но вход там дороже. Формирующиеся кластеры могут быть доступнее по ставке, однако успех точки сильнее зависит от темпов заполнения бизнес-центра и развития окружающего делового района.
Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP, считает, что в условиях высокой конкуренции инфраструктурное наполнение может стать одним из инструментов повышения ценности бизнес-центра. По ее оценке, девелоперу нужно находить баланс между наполнением проекта, дополнительными функциями и экономической эффективностью.
Новая конкуренция за пользователя
Рост инфраструктурного ретейла в московских бизнес-центрах классов «Прайм» и А фиксирует сдвиг в понимании офисного объекта. Новые БЦ, особенно в формирующихся деловых районах, должны работать не только как место размещения компаний, но и как среда, поддерживающая повседневную жизнь сотрудников и посетителей.
Для арендатора это добавляет еще один слой оценки здания. Технические параметры, локация и ставка остаются базовыми критериями, но качество сервисной среды все заметнее влияет на пользовательский опыт. Для девелопера растет значение коммерческой концепции: недостаточно заложить площади под ретейл, нужно управлять их составом, заполняемостью и связью с офисным потоком.
Инфраструктурный ретейл не заменяет классические параметры офисного рынка, но становится частью конкурентного предложения. В зрелых локациях он встраивается в существующую городскую ткань. В новых деловых районах помогает эту ткань формировать. Вопрос уже не в том, сколько кафе нужно бизнес-центру, а в том, какую среду он способен создать вокруг своих резидентов.
