Согласно данным исследования Active Capital 2021[1] международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2022 году в мире прогнозируется рекордный объем инвестированного в недвижимость трансграничного капитала. США станут важнейшим направлением для вложений – в активы страны будет инвестировано порядка $44,1 млрд, далее следуют Великобритания ($38 млрд) и Германия ($18,9 млрд). Крупнейшие финансовые потоки будут исходить из США ($94,2 млрд), Канады ($23,7 млрд) и Великобритании ($15,7 млрд). В 2022 году инвестиции будут направлены преимущественно на объекты офисной недвижимости: более половины всего объема трансграничного капитала может быть вложено именно в данный сегмент, что свидетельствует о его возрастающей устойчивости. Также высокий спрос будет наблюдаться на складскую, индустриальную и жилую недвижимость.
Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank: «По нашим прогнозам, в 2022 году мировой рынок инвестиций в недвижимость может продемонстрировать новый рекорд по объему инвестированного трансграничного капитала. Наибольший рост активности ожидается в EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) и APAC (Азиатско-Тихоокеанский регион). При этом страны EMEA станут ключевыми реципиентами вложений в следующем году. Трансграничные инвестиции в рынки недвижимости Америки в целом будут поступать умеренно, однако США останутся “сердцем” финансовых потоков: страна выступит и как ключевой инвестор, и как главный получатель капитала».
США станут важнейшим направлением для трансграничных инвестиций в 2022 году – в недвижимость в стране будет вложено порядка $44,1 млрд. В топ-5 также войдут Великобритания ($38 млрд), Германия ($18,9 млрд), Франция ($13,2 млрд) и Нидерланды ($12,6 млрд).
В свою очередь, крупнейшие инвестиционные потоки будут исходить из США ($94,2 млрд), Канады ($23,7 млрд), Великобритании ($15,7 млрд) и Германии ($8,2 млрд).
Алексей Новиков отмечает: «Объем инвестиций в активы России в 2022 году будет зависеть от общеэкономической ситуации в стране и ограничений, введенных в отношении каждого конкретного сегмента недвижимости. В целом мы ожидаем, что активность игроков сохранится на достаточно высоком уровне, и объем вложений по итогам 2022 года достигнет 300-320 млрд руб. В России сейчас отмечается относительно низкая доля иностранного капитала в общем объеме инвестиций (по итогам первых трех кварталов она составила всего 2,2% против 9% в аналогичном периоде 2020 года и 15% в аналогичном периоде 2019 года). С начала 2020 года общий объем вложений со стороны иностранных участников составил 29,6 млрд руб., при этом 64% средств было инвестировано в складские и логистические объекты, 33% – в офисные. По итогам 2021 года, а также в будущем году, мы не ожидаем, что показатель превысит 5-10% от общего объема вложений, что в абсолютных значениях составит около 15-30 млрд руб. Тенденция уменьшения доли иностранного капитала будет сохраняться далее, и основную инвестиционную активность сформируют локальные игроки».
Ключевые секторы инвестиций в недвижимость
В 2022 году потоки инвестиций (в том числе частных) будут направлены преимущественно на офисную недвижимость по всему миру: согласно прогнозам, более половины всего объема трансграничного капитала может быть вложено именно в данный сегмент, что свидетельствует о его возрастающей устойчивости. Интерес к сектору остается «живым», даже несмотря на то, что в последнее время инвесторы проводят ротацию активов за счет индустриальной, жилой недвижимости, сектора здравоохранения и центров обработки данных.
Основной спрос на офисы сформируют инвестиционные управляющие компании и институциональные инвесторы, им интересны рынки США, Великобритании, Германии, Франции и Нидерландов.
Складская и индустриальная недвижимость привлечет средства фондов прямых инвестиций и инвестиционных управляющих компаний. США и Канада станут главными игроками на этом рынке в 2022 году, ориентируясь на широкий спектр регионов, включая США, Великобританию, Германию, Францию, Нидерланды, Испанию, Польшу и Австралию.
Объекты торговой недвижимости интересны в первую очередь листинговым компаниям/REIT и инвестиционным управляющим компаниям. Главными реципиентами вложений будут: США, Германия и Великобритания. Франция, Нидерланды, Италия, Польша, Испания и Япония также могут стать заметными центрами притяжения капитала в ретейл.
Вероятно, в следующем году объем инвестиций в гостиничную недвижимость поставит новый рекорд. Почти половина вложений в сегмент поступит со стороны частных инвесторов, которые рассматривают преимущественно Великобританию и США.
Специализированное студенческое жилье – еще один сектор высокого интереса частных инвесторов, которые и в этом случае сформируют около 50% вложенных в рынок средств по всему миру. Ожидается, что спрос со стороны инвестиционных управляющих компаний будет расти в течение нескольких ближайших лет.
Вложения в жилую недвижимость актуальны для всех профилей инвесторов. География приоритетных направлений широкая: США, Германия, Великобритания, Нидерланды и Япония.
Профили инвесторов
Наибольшая доля частных инвестиций поступит из США, и приоритетным направлением вложения капитала станет офисный сегмент Великобритании. Также частные инвесторы сконцентрируются на коммерческой недвижимости в Германии, Франции, Испании, Японии и Индии.
Ожидается, что инвестиционные управляющие компании увеличат объем трансграничного капитала на 50% за год. Ключевое направление – регион EMEA. Более половины их вложений будет исходить из США и Канады (другие ведущие игроки будут представлять Великобританию, Германию и Швейцарию). Данная группа инвесторов нацелена на офисную и жилую недвижимость.
В топ-3 наиболее интересных секторов недвижимости для институциональных инвесторов входят офисный, индустриальный и жилой сегменты. Вариативность направлений высокая – Северная и Южная Америка, EMEA и APAC.
Листинговые компании и REIT из Канады, США, Сингапура, Китая, Великобритании и Австралии сфокусируются на самом широком диапазоне активов: офисных, торговых, индустриальных, жилых и гостиничных объектах.
Половина капитала хайнетов в 2022 году поступит из EMEA, в частности, из Испании и Израиля. Поток трансграничного капитала данной группы инвесторов из США будет нацелен в основном на офисные и торговые активы.
Другие профили инвесторов (например, банки, фонды управления благосостоянием и др.) из Китая, Великобритании, Канады и Франции уделят особое внимание офисному и розничному секторам.
Факторы, которые повлияют на движение денежных потоков в 2022 году
Ротация активов. Исходя из традиционного пятилетнего цикла владения или финансирования, анализ совершенных в 2017 году сделок позволяет определить возможный уровень ротации активов в следующем году. Так, в 2017 году мировые объемы трансграничных операций примерно на 11% превысили долгосрочный средний показатель. Во время пандемии часть сделок с активами, приобретенными в 2016 году и ранее, не состоялась, поэтому с большой вероятностью данная недвижимость может выйти на рынок в 2022 году.
Валюта и хеджирование. Преимущества валютного хеджирования для американских инвесторов в недвижимость Великобритании и Европы остаются незначительными по сравнению с допандемийным уровнем. При этом евро и фунт стерлингов демонстрировали умеренное укрепление по отношению к доллару США и южнокорейской воне в течение года. В настоящее время существенного изменения стоимости валюты не отмечается, но если это произойдет, то недвижимость по всей Европе может превысить в цене активы США и Азиатско-Тихоокеанского региона.
Инфляция. Дискуссии о траектории глобальной инфляции приводят к некоторому колебанию доходности государственных облигаций. Тем не менее вряд ли это сможет повлиять на доходность недвижимости в среднесрочной перспективе. Общее мнение экспертов заключается в том, что инфляция будет кратковременной, хотя они и не исключают риск инфляции издержек. Инвесторы рассматривают недвижимость как страховку от инфляции, а это значит, что может повыситься спрос.
Темпы восстановления после пандемии имеют первостепенное значение для мировых экономик. Скорейший рост рынков возможен только при поддержке глобальной программы вакцинации. Страны проявляют осторожный оптимизм и прогнозируют увеличение финансовой активности в 2022 году.
ESG-инвестирование. Устойчивое развитие становится все более важным направлением для инвесторов в недвижимость, ожидается, что это приведет к финансированию строительства экологических зданий и объектов, которые потенциально могут приобрести статус «зеленых» в течение следующего года. В 2022 году также может проявиться большой интерес к возможностям перепрофилирования и реконструкции объектов недвижимости.
[1] Отчет публикуется шестой год подряд и содержит данные о прогнозах на мировых рынках инвестиций в недвижимость. Аналитиками компании Knight Frank разработана собственная система моделирования для прогнозирования глобальных инвестиционных тенденций на год. Впервые в модели исследования движения капитала используется передовое машинное обучение для определения потоков инвестиций по странам, типов инвесторов и ключевых секторов для вложений в недвижимость.
Прошлое исследование точно спрогнозировало, что в 2021 году США станут главным направлением для глобального потока трансграничного капитала в недвижимость. Великобритания, Германия, Австралия и Франция также попали в пятерку лидеров, что полностью соответствует нашим ожиданиям.
