На рынке коммерческой недвижимости усиливается сдвиг от классического офисного здания к комплексному продукту, где важны не только планировки и фасад, но и сценарии работы, отдыха, общения и доступа. На «Саммите лидеров рынка недвижимости» коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев объяснил, что конкурентоспособность современного офиса формируется задолго до визуальной концепции — на уровне массинга, конструктивных решений, логистики внутри объекта и транспортной инфраструктуры. Для бизнеса это означает простую вещь: востребованность офисного проекта все чаще зависит не от «красивой оболочки», а от того, насколько продуман весь пользовательский путь внутри и вокруг здания.
Что произошло
На «Саммите лидеров рынка недвижимости» коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев представил подход к созданию современного офисного продукта на примере проектов MR Office. Главный тезис выступления — офис сегодня проектируется не как набор помещений, а как среда с заранее просчитанными сценариями использования.
По его словам, уже на стадии массинга девелопер может в течение нескольких месяцев прорабатывать продуктовую линейку, конфигурацию зданий и экономику проекта. Именно здесь принимаются решения, которые позже определяют не только себестоимость строительства, но и востребованность объекта у арендаторов и покупателей. Среди таких решений — количество лифтовых групп и сам формат застройки участка.
Почему современный офис начинается не с фасада
На рынке коммерческой недвижимости долгое время главным языком продаж были архитектура, лобби, фасад и расположение. Но логика рынка меняется. Сегодня сильный офисный проект формируется прежде всего на инженерном и планировочном уровне.
Кермен Мастиев прямо говорит, что около 80% офисного продукта составляет техническая составляющая. По его оценке, именно на этапе ППТ и проектирования формируется база всего объекта: подземная часть, конструктив, сетка колонн, а значит — будущие планировки и сами офисные решения. Визуальная часть важна, но она уже надстраивается над техническим каркасом.
Для рынка это важный сигнал. Девелопер, который ошибается на уровне конструктивной логики, потом не сможет компенсировать это только дизайном. Арендатору в конечном итоге важны не только впечатления на входе, но и глубина этажа, удобство деления блоков, качество вертикальной логистики и общий пользовательский комфорт.
Как проектирование влияет на экономику и востребованность офиса
По сути, MR описывает офис как продукт с высокой чувствительностью к ранним решениям. На старте задаются параметры, которые потом сложно или невозможно изменить без потери эффективности:
- конфигурация здания,
- число лифтовых групп,
- глубина и высота этажей,
- расположение колонн,
- структура подземной части.
Эти параметры определяют сразу несколько вещей. Во-первых, себестоимость. Во-вторых, гибкость будущих планировок. В-третьих, класс объекта и его коммерческую привлекательность.
Для инвестора это означает более точную зависимость между техническим качеством проекта и скоростью его реализации. Для арендатора — меньше компромиссов при выборе блока. Для управляющей компании — более устойчивую эксплуатационную модель.
Внутренняя логистика здания как часть офисного продукта
Один из самых важных аспектов, который обычно недооценивают вне профессионального рынка, — внутренняя логистика объекта. В выступлении Кермена Мастиева отдельно упоминаются сервисный въезд, пешеходные маршруты и зоны высадки. Эти элементы проектируются одновременно с базовой конфигурацией комплекса и напрямую влияют на удобство пользователей.
Это, пожалуй, самый показательный фрагмент. Офис — это тоже логистическая система, просто не складская и не транспортная, а пользовательская. Если сотруднику, клиенту, курьеру, подрядчику или сервисной службе неудобно попадать в объект, пересекаться с потоками или перемещаться внутри комплекса, здание теряет часть своей ценности независимо от класса отделки.
Именно поэтому современный офисный продукт все чаще включает не только архитектурную, но и транспортно-поведенческую логику: как человек прибывает, где выходит, как движется по территории, насколько быстро попадает в нужную точку и не сталкивается ли с лишними барьерами.
Почему лобби — это не роскошь, а рабочий инструмент
Отдельный акцент сделан на общественном пространстве внутри здания. По оценке MR, оптимальный размер лобби должен составлять не менее 1% общей площади офисного комплекса. На стадии проектирования это может казаться избыточным, но в процессе эксплуатации именно такой масштаб формирует первое впечатление о здании и обеспечивает комфорт пользователей.
Для рынка это важная поправка к старой модели, где общественные зоны часто воспринимались как расход без прямой окупаемости. Теперь лобби — не просто представительский элемент, а часть пользовательского сценария. Оно влияет на качество ожидания, распределение потоков, ощущение пространства и, в конечном итоге, на восприятие всего объекта.
Для арендаторов это особенно важно в офисах, где регулярно бывают клиенты, партнеры и кандидаты на вакансии. Первое впечатление все чаще становится частью HR- и брендовой логики компании, а не только девелоперского позиционирования.
Офис как среда: что меняется для арендаторов и пользователей
Главный сдвиг в том, что офис продается уже не как метраж, а как среда. Внутри этой модели пользователю нужны не только квадратные метры, но и понятные сценарии:
- удобно приехать,
- быстро попасть внутрь,
- комфортно провести рабочий день,
- иметь доступ к сервисам, питанию и инфраструктуре,
- воспринимать здание как часть делового и социального ритма.
Именно поэтому комплексный офисный продукт оказывается ближе к логике mixed-use и городской среды, чем к старому формату «башня с кабинетами». Для арендаторов это означает рост требований к качеству пространства. Для девелоперов — усложнение продукта и более длинный цикл подготовки. Для инвесторов — более тесную связь между архитектурой, логистикой пользователя и коммерческой ликвидностью объекта.
Наземный паркинг как новая рациональность в комплексной застройке
Отдельно спикер остановился на транспортной инфраструктуре. По его словам, в условиях комплексной застройки и реализации офисных проектов в составе крупных жилых районов растет интерес к наземным паркингам, особенно там, где есть доступный земельный ресурс. Такой формат может стать эффективной альтернативой многоуровневым подземным парковкам.
Это важный разворот в логике проектирования. Подземная парковка долго считалась безусловным стандартом качественного коммерческого объекта. Но наземный паркинг может быть экономически рациональнее, если его первые уровни отдаются под ритейл, сервисы и точки питания. Тогда он перестает быть только инженерной функцией и начинает усиливать весь комплекс.
Для девелопера это способ оптимизировать затраты. Для пользователя — получить не просто парковочное решение, а дополнительную инфраструктуру рядом с рабочей точкой. Для городской среды — шанс создать более насыщенный и функциональный уличный фронт.
Что это значит для логистики, ритейла и сервисной инфраструктуры
Хотя материал посвящен офисам, его выводы напрямую касаются логистики и сопутствующих отраслей.
Во-первых, внутри офисного комплекса усиливается значение пользовательских потоков. Это влияет на сервисную логистику, курьерские маршруты, обслуживание арендаторов и организацию последней мили в деловой среде.
Во-вторых, если первые уровни наземных паркингов или части общественных зон отдаются под ритейл и точки питания, офисный объект становится не просто местом работы, а гибридным потребительским узлом. Это важно для food retail, HoReCa, сервисов повседневного спроса и городской дистрибуции.
В-третьих, комплексный офисный продукт меняет подход к эксплуатации: чем лучше здание адаптировано под реальные сценарии использования, тем ниже фрикция между девелопером, управляющей компанией, арендаторами и сервисными операторами.
Какие риски возникают у девелопера
Сложный продукт всегда требует более точного управления.
Первый риск — ошибки на ранней стадии. Если массинг, конструктив или логика потоков просчитаны неверно, исправление позже обойдется дорого или будет невозможно.
Второй риск — переоценка визуальной части при недооценке технической. Рынок может хорошо воспринять архитектуру на старте, но в эксплуатации слабое техническое решение быстро снижает привлекательность объекта.
Третий риск — неверный баланс затрат. Чем больше элементов среды девелопер добавляет в продукт, тем важнее удерживать экономику без перегруза себестоимости.
Четвертый риск — слабая интеграция транспортной и сервисной инфраструктуры. Даже качественный офис теряет часть ценности, если пользователю неудобно до него добираться или пользоваться окружающей инфраструктурой.
Вывод
Рынок офисной недвижимости постепенно отказывается от простой логики «квадратные метры плюс фасад». На первый план выходит более сложная модель, в которой востребованность формируют инженерная база, внутренняя логистика, сценарии использования и интеграция с инфраструктурой района. Именно так, по сути, описывает современный офисный продукт MR.
Для бизнеса это важный вывод. Чем сложнее пользовательский запрос, тем меньше шансов у стандартного проекта без глубокой проработки. В выигрыше оказываются те девелоперы, которые проектируют не просто здание, а систему: с удобными потоками, понятной экономикой, сильной технической основой и полноценной городской функцией вокруг офиса.
