Почему спрос на аренду падает, несмотря на перегретый рынок и рост цен
Объем сделок с офисной недвижимостью в Москве за III квартал 2025 года упал на 38% год к году. Причина — не снижение деловой активности, а дефицит доступных площадей. Что происходит с логистикой офисов и как девелоперы, арендаторы и инвесторы перестраивают свои стратегии?
Рынок в сжатии: цифры и тренды
По данным CORE.XP, с начала года объем заключенных сделок с офисной недвижимостью в Москве составил 354 тыс. кв. м — на 38% меньше, чем год назад. До конца 2025 года этот показатель, по прогнозам IBC Real Estate, не превысит 1,5 млн кв. м, что также на треть ниже результата 2024 года.
Главная причина — не низкий спрос, а физическая нехватка площадей. В ключевых деловых кластерах Москвы вакансия не превышает 1%. Как поясняют в NF Group, такой уровень ниже естественного «здорового» запаса и не обеспечивает маневра для бизнеса.
Почему девелоперы тормозят запуск новых офисов?
-
Объем ввода бизнес-центров на 2025 год был сокращен почти вдвое: часть проектов перенесена.
-
Девелоперы концентрируются на продаже, чтобы быстрее вернуть вложения.
-
По оценке CORE.XP, уже в 2026 году 73% нового ввода офисов составят объекты на продажу, а к 2027-му — 75%.
Аренда или покупка: что выбирают компании?
Цены на аренду продолжают расти. По оценке IBC Real Estate, к концу 2025 года ставки увеличатся на 16% год к году, до 31 тыс. руб. за кв. м в год. Это подталкивает крупный бизнес к покупке собственных помещений:
-
Объем аренды в III квартале упал на 38%.
-
Объем продаж, напротив, вырос на 2,1%.
-
Компании хотят зафиксировать расходы и уйти от волатильности ставок.
-
Дополнительный стимул — возможность использовать приобретенные помещения для субаренды и инвестиций.
Пример: в I полугодии 2025 года объем предложения офисов на продажу вырос на 60% и достиг 700 тыс. кв. м.
Новые драйверы предложения: госпрограммы и МПТ
Интерес к строительству офисной недвижимости проявляют даже жилищные девелоперы. Причина — программа мест приложения труда (МПТ), которая предоставляет льготы при условии создания рабочих мест. В рамках МПТ доля офисной недвижимости составляет 42%.
Также на рынок повлияли разовые крупные госсделки 2024 года:
-
РЖД выкупила небоскрёб Moscow Towers.
-
Банк России приобрел бизнес-центр Slava у м. «Белорусская».
В 2025 году подобных сделок почти не было, что усилило «эффект высокой базы» и статистический спад.
Что дальше?
Прогноз до 2027 года:
-
Дефицит офисов сохранится, особенно в премиум-сегменте.
-
Девелоперы будут придерживать ввод объектов, стимулируя рост цен.
-
Спрос на покупку останется устойчивым: как со стороны конечных пользователей, так и частных инвесторов.
-
Рост стоимости аренды заставит компании пересматривать локации и стратегию владения.
Выводы для участников рынка
Арендаторы: столкнутся с ограниченным выбором и растущими ставками. Возможны переезды в менее популярные кластеры или за МКАД.
Девелоперы: получат стимул к продаже, особенно в проектах с высоким уровнем готовности.
Инвесторы: могут зафиксировать доходность в условиях растущего спроса на покупку офисов.
Регуляторы: должны учитывать риски концентрации МПТ-проектов и возможного перегрева вторичного сегмента.
