Стоимость строительства офисного объекта класса А в Москве по итогам первого квартала 2026 года достигла 215 тыс. руб. за кв. м общей площади с учетом НДС, а в пересчете на полезную площадь — 380 тыс. руб. за кв. м. По данным IBC Real Estate и аналитического центра STONE, это на 15% выше уровня годичной давности. Существеннее другое: на фоне более спокойной инфляции производителей и снижения стоимости заемного финансирования себестоимость все равно продолжает расти.
Темпы уже не те, что в предыдущие два года, но разворота нет. В 2024 году себестоимость строительства офисов росла на 17%, в 2025-м — на 18%, а по итогам 2026 года в IBC Real Estate прогнозируют 220 тыс. руб. за кв. м общей площади, что соответствует еще примерно 10% год к году. На 2027 и 2028 годы аналитики компании закладывают рост на 5% и 2%.
Инфляция отступила, себестоимость — нет
Часть прежних факторов давления действительно ослабла. По оценке IBC Real Estate, в 2025 году индекс цен производителей составил 1,9% против прогнозных 6,1%, а динамика стоимости строительных материалов замедлилась вслед за охлаждением экономики. Одновременно снизилась стоимость заемного финансирования: в расчетах компании приводится сокращение ключевой ставки с 21% в июне 2025 года до 15% в марте 2026-го.
Но двузначный рост себестоимости сохранился. Материалы и стоимость денег уже не объясняют картину целиком.
Дорожает не только стройка, но и замысел
Наиболее заметный рост пришелся на статьи, связанные не столько с самой стройкой, сколько с разработкой и обликом объекта. По данным IBC Real Estate и STONE, стоимость проектирования на стадиях П и Р за год увеличилась вдвое, до 12 тыс. руб. за кв. м, а фасады подорожали на 30%, до 39 тыс. руб. за кв. м общей площади.
STONE связывает эту динамику с ужесточением требований города Москвы к архитектурной составляющей новых проектов. Для получения архитектурно-градостроительного решения застройщику теперь все чаще требуется не одна концепция, а несколько вариантов и этапов разработки. Растут и сроки проектирования, и неопределенность бюджета на ранней стадии.
Заметная часть удорожания возникает еще до активной строительной фазы — в тот момент, когда формируется концепция, проходит согласование и фиксируется архитектурный стандарт будущего объекта.
Фасад и инженерия
Фасад давно перестал быть второстепенной статьей расходов для офисного проекта класса А. По итогам первого квартала 2026 года он занял 18% в общей структуре затрат. Рост здесь связан и с материалами, и с более жесткими требованиями к архитектурному облику новых зданий.
Крупнейшей строкой в структуре себестоимости остаются внутренние инженерные сети — 55 тыс. руб. за кв. м, или 26% всех затрат. Дорогая инженерная начинка никуда не делась; к ней добавляется все более капиталоемкая архитектурная часть.
Кадровый фактор
Еще один фактор, который не дает себестоимости заметно остыть, — рабочая сила. IBC Real Estate указывает на сохранение минимального уровня безработицы и дефицита персонала, прежде всего линейного. По выборке вакансий в Москве и Московской области, которую использовали аналитики компании, заработные платы по позициям, необходимым для реализации девелоперского проекта, выросли на 11% год к году.
Даже при более умеренном росте цен на материалы стоимость работ продолжает давить на бюджет. Себестоимость движется вверх сразу по нескольким устойчивым статьям.
Новый ценовой порог
Рост затрат уже отражается на параметрах вывода новых проектов на рынок. В совместных данных IBC Real Estate и STONE приводится ориентир: в сложившихся деловых локациях новые старты в классе А находятся на уровне 500–600 тыс. руб. за кв. м и выше, в том числе под влиянием роста себестоимости.
За этой цифрой — не только дорогие деньги или прежний инфляционный фон. В стоимости офисного проекта все заметнее вес архитектурной сложности, длины проектной фазы, дорогих фасадных решений, высокой инженерной нагрузки и дефицита кадров.
Вывод
Рост стоимости строительства офисов в Москве остается двузначным, но дело уже не только в инфляции. По данным IBC Real Estate и STONE, давление сместилось в проектирование, согласования и архитектурную реализацию, а затем закрепляется дорогой инженерией и кадровым дефицитом.
Когда дорожает не только стройка, но и сам способ собирать офисный продукт класса А, высокая себестоимость становится устойчивой характеристикой сегмента.
