400 000 кв. м, стабильная заполняемость и цена до 120 млрд руб. — московский ТРЦ «Авиапарк» ищет нового владельца. Почему объект оказался на рынке именно сейчас и какие сценарии развития могут последовать за сделкой.
Лидер рынка выходит на сделку
Один из крупнейших коммерческих объектов России и Европы — московский торгово-развлекательный центр «Авиапарк» — официально выставлен на продажу. По данным «Ведомостей», владельцы рассчитывают выручить от сделки до 120 млрд руб., включая долговую нагрузку. Потенциальные инвесторы уже получили предложения — в числе консультантов сделки упоминается Astoria Capital.
ТРЦ расположен на Ходынском поле и занимает 400 тыс. кв. м общей площади, из которых арендуемая — около 230 тыс. кв. м. Объект введён в эксплуатацию в 2014 году, а общий объём инвестиций в его строительство, по разным оценкам, достигал $1,4 млрд.
Финансовые параметры и рыночная позиция
Сейчас «Авиапарк» демонстрирует устойчивую операционную модель:
-
Уровень заполняемости: 95% (по состоянию на середину 2025 г.);
-
Посещаемость: около 100 000 человек в день — один из лучших показателей в Москве;
-
Стабильный денежный поток: по оценкам отраслевых аналитиков, NOI объекта может превышать 8–9 млрд руб. в год [требуется уточнение].
Заявленная цена в 100–120 млрд руб. — верхняя планка по рынку. С учетом текущих ставок капитализации в сегменте премиальной коммерческой недвижимости (в среднем 10–11% в РФ), объект может заинтересовать крупных институциональных инвесторов или банковские группы с долгосрочной стратегией.
Кто может стать покупателем
Сценарий, при котором «Авиапарк» переходит к структурам Сбербанка или Газпромбанка, выглядит реалистично. Альтернативные сценарии — консорциум частных инвесторов или приобретение фондом коллективных инвестиций. Стратегическая привлекательность объекта состоит в:
-
высокой ликвидности площадей;
-
устойчивом трафике;
-
потенциале к повышению арендных ставок за счёт позиционирования.
Также нельзя исключать интерес со стороны международных инвесторов, работающих через локальные структуры, особенно при наличии опционов на рекапитализацию или девелоперскую доработку (например, редевелопмент зоны развлечений).
Почему продают сейчас: факторы времени
Выход владельцев на сделку — не признак проблем, а реализация инвестиционной стратегии на пике цикла:
-
рынок торговой недвижимости стабилизировался после постковидной турбулентности;
-
актив достиг зрелой фазы с минимальными рисками заполнения;
-
санкционное давление, несмотря на фон, пока не оказывает негативного эффекта на потребительский трафик в топ-локациях столицы.
Кроме того, переход к институциональным форматам владения ритейл-недвижимостью (через фонды, REIT-структуры, банковские управляющие активы) — это долгосрочный тренд, который меняет правила игры.
Последствия для отрасли и логистической инфраструктуры
Продажа «Авиапарка» может иметь косвенные, но важные последствия:
-
Реинжиниринг tenant mix: новый владелец может оптимизировать состав арендаторов, повышая долю food & entertainment, что повлияет на логистику поставок;
-
Рост интереса к Tier-1 локациям: сделка поднимет бенчмарк по доходности и мультипликаторам в секторе;
-
Влияние на рынки MPT и городских логистических объектов: капиталы могут перетекать в более гибкие форматы ритейла, включая street-retail, МФК и dark store-инфраструктуру.
Продажа «Авиапарка» — одна из крупнейших сделок года в сегменте коммерческой недвижимости, и она не просто отражает динамику рынка, но и задаёт ориентиры. Устойчивость доходов, высокий трафик и локализация делают актив крайне привлекательным, но его дальнейшее развитие во многом будет зависеть от стратегии нового владельца.
