На фоне заметного охлаждения рынка офисной недвижимости Москвы, один из крупнейших игроков ритейла — ПАО «Магнит» — заключает крупнейшую офисную сделку года. Компания арендовала всё офисное здание Stone Towers у Савеловского вокзала общей площадью 11 тыс. кв. м. Предположительная стоимость контракта — до 817 млн руб. в год, что делает его крупнейшим в 2025 году, по данным NF Group.
Стратегическая ставка: управляемость в центре
Новый офис станет ядром для управленческих команд московского подразделения «Магнита», что логично в контексте стремления к консолидации бизнес-функций и ускорению принятия решений. Штаб-квартира ритейлера по-прежнему находится в Краснодаре, но масштабы присутствия в Москве требуют гибкого управления: здесь сосредоточены ключевые партнёры, логистические узлы, FMCG-поставщики, консалтинговые и IT-структуры.
Согласно официальному комментарию пресс-службы «Магнита», офис в Stone Towers позволит объединить команды в едином пространстве и повысить эффективность взаимодействия.
Сделка в деталях: оценка, ставки и условия
По оценкам CORE.XP, здание изначально предлагалось по 80 тыс. руб./кв. м в год, но фактическая ставка аренды могла быть согласована на уровне 70–75 тыс. руб. В этом случае общий годовой платёж составит от 763 до 817 млн руб. для арендатора — значительная сумма даже по московским меркам.
Интересно, что объект долгое время не находил арендатора. Компания «Новосталь-М» выкупила его у Stone в 2022 году за ~5 млрд руб., но попытки продать на 20% дороже в 2023–2024 гг. не увенчались успехом, несмотря на интерес со стороны крупных игроков — структур ЛУКОЙЛа и Lepta Capital.
Тренды и контекст: что происходит с офисным рынком
По данным CORE.XP, в I полугодии 2025 года объем сделок по покупке и аренде офисов в Москве сократился на 15%, до 670 тыс. кв. м. Причина — спад деловой активности и завершение постковидного «возврата в офисы». Компании больше не стремятся к наращиванию площадей — наоборот, многие оптимизируют аренду, переезжают в гибкие пространства или используют гибридные форматы.
На этом фоне сделка «Магнита» выглядит как контртренд — ставка на долгосрочную стабильность, стратегическую локацию и контроль над командной инфраструктурой.
Ретейл меняет подход к офисам
До настоящей сделки московское подразделение «Магнита» размещалось в коворкинге Space 1 (БЦ «Большевик») и на арендованных площадях Multispace в БЦ «Арена». Эти площади сохраняются на переходный период, но могут быть освобождены после ремонта и обустройства в Stone Towers.
Дмитрий Клапша (Remain)
«После ввода в эксплуатацию нового офиса компания может отказаться от аренды сервисных площадей. Для ритейлеров важно не просто наличие офиса, а логистика, цифровая инфраструктура, безопасность данных и брендовая узнаваемость места».
Сделка как индикатор и сигнал рынку
-
Для «Магнита»: сделка — инвестиция в управляемость и центр принятия решений в столичном узле.
-
Для рынка недвижимости: подтверждение тренда на дефицит качественных площадей в пределах ТТК.
-
Для девелоперов: сигнал, что даже в условиях спада спроса — уникальные объекты и сильные якорные арендаторы продолжают формировать рынок.
-
Для других ритейлеров: пример долгосрочного стратегического мышления, ориентированного на управляемость и устойчивость, а не на сиюминутную экономию.
По данным «Магнита», в 2024 году выручка компании выросла на 19% — до 3,04 трлн руб., но чистая прибыль сократилась на 24,4% (50 млрд руб.).
Сеть насчитывает ~30 тыс. торговых точек по всей России.
Перспективы
Сделка может стать отправной точкой для нового витка офисной экспансии крупных ритейлеров. В условиях дефицита качественного предложения в пределах ТТК и растущих требований к интеграции бизнес-процессов в столичном узле, спрос на премиальные локации сохранится. При этом компании будут всё чаще выбирать не просто офисы, а управляющие хабы.
