Московский сегмент сервисных офисов и коворкингов входит в фазу сдержанного роста — не из-за падения интереса к формату как таковому, а из-за ухудшения экономики проектов и нехватки подходящих площадей. В 2025 году ввод гибких офисов сократился на 25%, а в 2026-м может снизиться ещё на 44% — до порядка 20 тыс. кв. м. Новых проектов на 2027 год операторы пока не заявляют.
Для компаний-арендаторов это означает разворот от «быстрого масштабирования» в готовых пространствах к более рациональным моделям: жёстче считать стоимость рабочего места, тщательнее выбирать локации и чаще обсуждать форматы «под заказчика». Для операторов — конкуренцию за качественные площади и необходимость пересобирать продукт в условиях растущей вакантности и одновременно ограниченного предложения именно тех объектов, которые подходят под сервисный офис.
Ввод падает, но проблема не в спросе на формат
За 2025 год в Москве было введено 35,5 тыс. кв. м гибких офисов — год к году минус 25%. На 2026 год прогнозируется дальнейшее снижение ввода — ещё на 44%.
При этом ключевым ограничением становится не отсутствие потенциальных клиентов, а дефицит качественных площадок, куда оператор может зайти без капиталоёмкого строительства. Как отмечает директор по стратегии и продажам сервисных офисов Multispace Елизавета Голышева, операторы «редко самостоятельно занимаются строительством объектов и обычно размещают свои проекты в классических офисах», но сейчас «свободных площадей не хватает».
Логика рынка здесь важна: гибкий офис — это, по сути, «упакованный» продукт поверх классического здания. Если в классическом офисе нет подходящих по качеству и конфигурации блоков, оператору нечего упаковывать — даже при наличии спроса.
Парадокс вакантности: свободных метров больше, но в оборот они не попадают
На первый взгляд, ситуация должна облегчаться ростом вакантности: в 2026 году в московских офисах может пустовать 7,3% площадей — на 2 п. п. больше значения 2025 года. Но часть этих площадей девелоперы намерены продавать, а не сдавать в долгосрочную аренду, что ограничивает доступ операторов к нужным блокам.
Отсюда и «качество как дефицит»: номинально пустующие метры есть, но в сегмент гибких пространств они не конвертируются — по причине стратегии собственников и несовпадения требований по локации, инженерии, планировке и срокам.
Цены растут быстрее рынка — и это бьёт по сделкам
Когда предложения мало, борьба идёт за лучшие объекты, и стоимость входа в проект увеличивается. По оценкам участников рынка, площадки под размещение гибких офисов за 2025 год подорожали в среднем на 35%.
Эта инфляция транслируется в конечную цену для клиента. Ставки аренды рабочего места в коворкингах за 2025 год выросли на 31% — до 49 тыс. руб. в месяц, а в центре города достигли 94,6 тыс. руб. в месяц.
На стороне спроса эффект выглядит прямолинейно: высокий ценник сокращает число сделок. Объём сделок с сервисными офисами в 2025 году составил 61 тыс. кв. м, что на 17% меньше год к году. Одновременно вакантность в коворкингах выросла на 6,5 п. п., до 10%.
Иначе говоря, рынок оказался в ситуации, когда удорожание предложения не компенсируется готовностью арендаторов платить: оператору дороже «собрать» продукт, но дороже «продать» его становится сложнее.
Кто остаётся главным арендатором и почему это важно
Существенную часть спроса формируют технологические компании: около 30% объёма сделок в сервисных офисах пришлись на IT-сектор. Для рынка это индикатор: гибкие пространства остаются инструментом для бизнеса, которому критичны скорость запуска, проектные команды и возможность быстро менять конфигурацию рабочих мест.
Однако именно такие арендаторы обычно наиболее чувствительны к стоимости «рабочего места как услуги». Когда цена в центре приближается к уровню premium-класса, часть компаний возвращается к классической аренде, гибридному графику или распределённой модели (часть команды — удалённо, часть — в меньшем офисе с переговорными).
Как операторы будут адаптироваться: built-to-suit вместо «витрины»
Накопление нереализованных площадей мешает операторам расширять портфели. В этих условиях участники рынка ожидают сдвиг в сторону проектов built-to-suit — когда пространство проектируется под конкретного заказчика и его профиль использования.
Для корпоративного клиента такая модель понятнее:
-
параметры фиксируются в контракте (планировка, инженерия, переговорные, доступ 24/7);
-
экономика проекта рассчитывается под гарантированную загрузку;
-
снижается риск «платить за универсальность», которая не используется.
Что это означает для логистики и компаний с распределённой инфраструктурой
Для логистических операторов, e-commerce и ритейла офис — не основной актив, но важный элемент управляемости процессов: планирование, диспетчеризация, клиентский сервис, IT и аналитика часто сидят именно в офисном контуре. Рост стоимости гибких пространств и снижение доступности качественных площадей меняют три практических решения.
Во-первых, дорожает «быстрый запуск» команд под проекты. Если раньше коворкинг закрывал потребность в расширении за недели, то теперь компании чаще будут сравнивать гибкий офис с альтернативами: классическая аренда, субаренда, гибридный график, регионы-сателлиты.
Во-вторых, усиливается значение локации как операционного фактора. Для функций, связанных с транспортной доступностью (встречи с подрядчиками, обучение персонала, работа с документами), компромисс по локации может оказаться дороже экономии на ставке.
В-третьих, «гибкость» всё чаще будет покупаться не через коворкинг, а через организационную модель: распределённые команды, цифровые рабочие места, стандартизация процессов и KPI, позволяющие работать вне одного центра.
Что дальше
Восстановление сегмента напрямую зависит от общего уровня деловой активности и условий финансирования: по оценке участников рынка, оживление возможно при улучшении макроусловий, включая параметры денежно-кредитной политики. До тех пор рынок, вероятнее всего, будет жить в режиме ограниченного предложения качественных площадей и высокой цены «гибкости», что усилит конкуренцию операторов за объекты и заставит арендаторов считать офис как полноценный элемент операционной эффективности, а не только как сервис для сотрудников.
