Московский рынок офисной недвижимости входит в фазу структурных изменений: на фоне низкой вакантности и дефицита качественного предложения компании всё чаще делают ставку на покупку крупных офисных блоков. Этот сегмент демонстрирует наибольшую устойчивость и фактически задаёт новые ориентиры для развития рынка.
Дефицит предложения как ключевой фактор
По состоянию на конец 2025 года уровень вакантности офисной недвижимости в Москве снизился до 4,4%, что эквивалентно примерно 780 тыс. кв. м. При этом лишь около 25% доступных площадей приходится на помещения площадью более 1 тыс. кв. м. Недостаток крупных блоков в сложившихся деловых локациях стал системным ограничением и напрямую повлиял на структуру спроса.
Совместное исследование девелоперского направления MR Office и консалтинговой компании Nikoliers фиксирует: именно крупноформатные офисы сегодня формируют «якорный» сегмент рынка, тогда как мелкая нарезка выполняет вспомогательную функцию.
Рост сделок с крупными офисами
Несмотря на общее замедление деловой активности, в 2025 году объём сделок с офисными помещениями площадью более 10 тыс. кв. м вырос на 29%. Компании активно выкупали оставшиеся качественные объекты внутри города, предпочитая покупку аренде как более предсказуемое и управляемое долгосрочное решение.
Этот тренд усиливает конкуренцию за крупные лоты и постепенно смещает баланс рынка: офис перестаёт быть исключительно арендным продуктом и всё чаще рассматривается как стратегический актив.
Мелкие лоты: рост есть, но роль ограничена
Параллельно продолжается рост числа сделок с небольшими офисами площадью до 250 кв. м. В течение последних четырёх лет количество таких покупок увеличивается в 2–3 раза ежегодно. Однако по объёму квадратных метров и совокупной стоимости этот сегмент остаётся вторичным.
Небольшие офисы чаще используются как:
-
инвестиционный продукт для последующей сдачи в аренду;
-
решение для малого бизнеса и самозанятых;
-
инструмент диверсификации портфелей частных инвесторов.
Крупные блоки формируют стандарты рынка
По словам директора по коммерческой недвижимости MR Кермена Мастиева, именно крупные офисные блоки сегодня задают стандарты развития:
Они формируют требования к архитектуре, инженерии и сценариям использования пространства. Мелкая нарезка никуда не исчезнет, но она дополняет рынок, а не определяет его направление. В ближайшие годы разрыв между форматами будет только усиливаться.
На практике это выражается в росте интереса к средним и крупным форматам — блокам 0,8–1 тыс. кв. м, 1,5–2 тыс. кв. м и до 3 тыс. кв. м. Для компаний это способ консолидировать команды и зафиксировать издержки в условиях дефицитного предложения.
Мотивация покупателей: пользователи против инвесторов
Рынок всё чётче разделяется по типу спроса. Как отмечает директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар, крупные офисные блоки и целые этажи преимущественно приобретают конечные пользователи — крупные компании и корпорации, заинтересованные в размещении сотрудников в одном пространстве.
В то же время компактные лоты в 50–60% случаев покупаются в инвестиционных целях. Отдельный растущий сегмент — сделки по покупке одного—двух этажей целиком: объём таких инвестиций сегодня составляет от 600 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от локации.
Несоответствие нового строительства спросу
Структура нового офисного строительства пока не полностью отражает изменившиеся потребности рынка. Существенная часть проектов класса А по-прежнему реализуется с мелкой нарезкой, тогда как объёмы офисов, рассчитанных на продажу крупными блоками или целиком, остаются ограниченными.
Это усиливает структурный разрыв между спросом и предложением и делает дефицит крупных офисных блоков устойчивой характеристикой рынка на ближайшие годы.
Проекты как отражение рыночной дифференциации
Разница подходов заметна и на уровне конкретных проектов. В офисном комплексе TOP TOWER основной объём предложения сформирован крупными лотами — офисами на один или несколько этажей, ориентированными на компании, рассматривающие покупку как долгосрочное решение. Проект JOIS использует смешанную модель, сочетая крупные блоки и небольшую нарезку, что отражает текущую структуру спроса.
Вывод
Московский рынок офисной недвижимости переходит от фрагментарных решений к более системной модели. Крупные офисные блоки становятся его опорой, формируя стандарты и определяя логику развития. Мелкие лоты сохраняют спрос, но играют вспомогательную роль. В условиях дефицита качественного предложения именно способность работать с крупными форматами будет определять конкурентоспособность девелоперов и устойчивость рынка в среднесрочной перспективе.
