Промышленная земля в Петербургской агломерации дорожает неравномерно: максимальные цены концентрируются на севере, где предложение ограничено инфраструктурой и рельефом. По оценке консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, в северном направлении гектар участков промназначения продаётся за 60–70 млн рублей — это самый высокий уровень среди ключевых локаций вокруг Санкт-Петербурга.
Где земля дороже всего — и почему
Северная часть агломерации сегодня выступает «премиальной» зоной для промышленно-складской застройки. Наиболее востребованные участки расположены между деревней Скотное и КАД — там, где бизнес получает удобный доступ к Санкт-Петербургу и его рынку труда, а также к потребительским и B2B-потокам.
При этом именно север сталкивается с хроническим дефицитом площадок, пригодных для строительства производственно-складских объектов. В качестве ограничителей аналитики называют:
-
нехватку энергомощностей;
-
сложный рельеф;
-
ограниченность «готовых» по инженерии земельных массивов.
Именно сочетание высокого спроса и инфраструктурных барьеров поддерживает верхнюю планку цен в локации.
Юг: широкий ценовой коридор и трафиковые риски
Южное направление выглядит более неоднородным по цене: земля под застройку здесь оценивается в диапазоне 25–70 млн рублей за гектар. Стоимость заметно зависит от наличия инженерного обеспечения и транспортного «плеча» до КАД и основных магистралей — Московского шоссе и Софийской улицы.
Юг интересен компаниям, чья логистика завязана на поставки из Москвы и центральной России. Однако у локации есть операционный минус: высокая загруженность дорог, которая может ухудшать предсказуемость «последней мили» и увеличивать транспортные издержки в пиковые часы.
Восток: ниже цены, но выше инфраструктурные ограничения
На востоке Санкт-Петербурга и в прилегающих районах Ленобласти участки промышленно-складского назначения предлагаются по 20–35 млн рублей за гектар. Наибольший интерес, по данным консультантов, сосредоточен в зоне между деревней Разметелево и КАД, вблизи Мурманского шоссе.
Более низкая стоимость по сравнению с севером и югом объясняется сочетанием факторов:
-
сложности с подведением требуемых объёмов энергоресурсов;
-
менее удобная конфигурация локаций;
-
неоднородное качество дорожной сети.
Для девелоперов и конечных пользователей это означает потенциально более высокий бюджет на «подготовку площадки» и более длинный горизонт ввода объекта.
Спрос формируют конечные пользователи: «строят под себя»
По оценке сооснователя и партнёра Bright Rich | CORFAC International Виктора Заглумина, основным драйвером спроса на промземлю остаются конечные пользователи, которые строят площади для собственных нужд. Такой подход позволяет компаниям:
-
заложить технологические требования под конкретный бизнес-процесс;
-
предусмотреть расширение мощностей;
-
снизить зависимость от условий арендодателя.
Наиболее ликвидными считаются участки в пределах КАД, где стоимость стартует от 70 млн рублей за гектар. Территории за кольцом пока оцениваются рынком с осторожностью, но ситуация может измениться по мере развития транспортной инфраструктуры.
Фактор КАД-2: потенциальный триггер для переоценки локаций
Отдельный драйвер будущей динамики — развитие кольцевой инфраструктуры. По мнению эксперта, после запуска КАД-2 транспортная доступность части площадок за пределами действующей КАД может заметно вырасти, что способно подтолкнуть цены вверх.
Важно: это оценка, привязанная к эффекту от улучшения доступности; фактическая скорость переоценки будет зависеть от параметров ввода объекта и готовности инженерной инфраструктуры в конкретных зонах.
Вывод для логистики и индустриальной недвижимости
Карта цен на промземлю вокруг Санкт-Петербурга всё сильнее определяется не географией как таковой, а инфраструктурной готовностью территории: энергообеспечением, транспортным каркасом и возможностью быстро запустить строительство. Для компаний, планирующих склады, распределительные центры и производственные площадки, это означает простой выбор: либо платить премию за «готовую» локацию рядом с городом, либо закладывать время и бюджет на инфраструктурные ограничения в более доступных направлениях.
