Рынок коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов в Москве и Подмосковье всё заметнее уходит от «витринной» розницы к прикладным форматам — продуктам, аптекам, ПВЗ и социальной инфраструктуре. По итогам 2025 года управляющая компания «Аструм Недвижимость» отчиталась о росте объёма сданных площадей и о структурных изменениях в пуле арендаторов: ключевыми драйверами стали федеральные сети, маркетплейсы и сервисы, формирующие ежедневный трафик жителей.
Сколько сдано и как выросла активность арендаторов
По итогам 2025 года компания сдала 19 тыс. кв. м помещений стрит-ритейла в жилых комплексах ГК «Гранель» в Москве и Московской области и заключила договоры с более чем 150 новыми операторами.
Год к году объём сделок вырос на 30%, а количество новых арендаторов — на 20%.
С учётом новых договоров общий объём коммерческой недвижимости в портфеле в Москве и области достиг 184 тыс. кв. м.
Каким стал «обязательный набор» для новых кварталов
Структура арендаторов всё больше напоминает набор базовых сервисов, без которых жилой проект теряет конкурентоспособность в глазах покупателей и арендаторов жилья.
В 2025 году были заключены договоры на открытие:
-
6 продуктовых магазинов федеральных сетей (ГК «Магнит» и X5);
-
8 аптек (в том числе «Ригла» и ГК «Здравсервис»);
-
30 пунктов выдачи заказов маркетплейсов и логистических операторов (OZON, Wildberries, «Яндекс Маркет» и СДЭК).
Для логистики жилых районов это важный сигнал: ПВЗ окончательно закрепились как инфраструктурный элемент «первой необходимости». Они не просто добавляют удобство для жителей, но и меняют профиль трафика на первых этажах — повышая посещаемость в будни и создавая стабильный поток «коротких визитов».
Социальная инфраструктура перестала быть опцией
Отдельная динамика — в социальном блоке. По сравнению с 2024 годом число центров дополнительного образования выросло на 40%, медицинских учреждений — на 50%.
Кроме того, в 2025 году фитнес-клубы и студии арендовали 3,5 тыс. кв. м.
С точки зрения девелопмента и управления коммерцией это означает сдвиг в логике «экосистемы района»: образование, медицина и спорт становятся не вторичным удобством, а факторами удержания аудитории и стабилизации аренды.
Генеральный директор компании Сергей Нюхалов сформулировал этот разворот так:
«В 2025 году рынок стрит-ритейла в жилых комплексах продолжил смещаться в сторону форматов „у дома“ и социальной инфраструктуры».
Диверсификация: выход в премиальный сегмент и ставка на якоря
2025 год компания использовала и как этап расширения по сегментам: в управление была принята коммерческая инфраструктура ЖК бизнес-класса «MYPRIORITY Басманный», для которого разработали отдельную арендную стратегию с фокусом на премиальный tenant-mix.
Среди привлечённых арендаторов — фитнес-сеть World Class, которая в подобных проектах обычно работает как якорь, повышающий предсказуемость трафика и качество окружения.
В той же логике Сергей Нюхалов подчёркивает, почему федеральные игроки активнее заходят в стрит-ритейл жилых кварталов:
«Рост федеральных брендов в портфеле показывает: крупные игроки готовы инвестировать в локации, где экономика проверена — есть якорные арендаторы, устойчивый трафик и долгосрочный спрос».
Что это означает для рынка и цепочек поставок «у дома»
Смена структуры арендаторов — не только про аренду и маркетинг. Для операционной экономики района она меняет три вещи:
-
Прогнозируемость трафика. Продукты, аптеки и ПВЗ формируют регулярные визиты, повышая устойчивость выручки у соседних операторов.
-
Локальную логистику. Рост числа ПВЗ и «магазинов у дома» усиливает требования к разгрузочным зонам, графикам поставок и управлению дворовой инфраструктурой.
-
Сервисную плотность. Социальные форматы увеличивают «длину пребывания» и расширяют аудиторию первых этажей за пределы стандартного покупательского трафика.
Вывод
Итоги 2025 года показывают, что стрит-ритейл в жилых комплексах Москвы и Подмосковья всё сильнее опирается на ежедневные сценарии потребления и сервисы — от продуктового ритейла и аптек до ПВЗ, образования, медицины и спорта. На таком рынке выигрывает не тот, кто «заполняет метры», а тот, кто собирает работающую экосистему арендаторов, где трафик и логистика подкрепляют друг друга.
