Себестоимость строительства офисов класса А в Москве достигла исторического максимума. По данным IPG и Rublevo Business Park, за период 2023 года — первого полугодия 2025-го рост составил 28,2%. Повышение стоимости материалов, работ и проектного финансирования изменило экономику проектов, структуру спроса и ценовую динамику на рынке готовых площадей.
Стройка дорожает: себестоимость выходит на новый уровень
В 2023 году себестоимость строительства офисов класса А составляла 142 тыс. руб. за кв. м, в 2024-м выросла до 173 тыс. руб., а к середине 2025-го достигла 184 тыс. руб.
Совокупный прирост — 28,2%.
На удорожание влияют три ключевых фактора:
-
Рост стоимости строительных материалов — прежде всего металлоконструкций, инженерного оборудования, отделочных материалов.
-
Увеличение затрат на рабочую силу — рынок испытывает кадровый дефицит, что поднимает стоимость квалифицированного труда.
-
Подорожание проектного финансирования — условия кредитования в последние годы стали более жёсткими, что увеличивает финансовую нагрузку на девелоперов.
Эта комбинация факторов приводит к увеличению затрат на каждом этапе цикла строительства — от проектирования до ввода объекта.
Цены на готовые офисы растут вслед за себестоимостью
За тот же период цены на готовые офисные помещения класса А выросли с 366 тыс. руб. за кв. м в 2023 году до 435 тыс. руб. в 2024-м, достигнув 480 тыс. руб. к середине 2025-го.
Динамика — +29% за два с половиной года.
Разрыв между себестоимостью и продажной ценой сокращается — девелоперы закладывают растущие издержки в структуру цены, чтобы удержать рентабельность проектов. На высококонкурентном рынке это нормализует маржу и формирует более прозрачную экономику объектов.
Дефицит офисных площадей усиливает спрос на готовые активы
Минимальный ввод новых объектов и высокий спрос на качественные офисы формируют дефицит, который поддерживает рост цен и аренды. Инвесторы рассматривают офисы как долгосрочный источник доходности — особенно в условиях, когда ввод новых проектов ограничен.
«Строительство требует значительных вложений. На фоне минимального ввода спекулятивных объектов и высокого спроса сформировался острый дефицит офисных площадей»,
— отмечает Валерий Трушин, партнёр и руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.
Для инвесторов это создаёт стимул покупать готовые офисы с прогнозируемым денежным потоком — в отличие от проектов на стадии задела, где строительно-финансовые риски значительно выше.
Аренда тоже ускоряется: ставка выросла на 39%
Средневзвешенная арендная ставка офисов класса А выросла с 29,4 тыс. руб. до 40,9 тыс. руб. за кв. м/год (без НДС и OPEX) в первом полугодии 2025 года.
Рост — 39%.
Основные драйверы роста ставок:
-
дефицит качественных площадей;
-
перенос сроков ввода нескольких крупных объектов;
-
смещение спроса в сторону уже функционирующих бизнес-центров.
Арендный рынок повторяет логику инвестиционного: компании предпочитают объекты, которые обеспечивают операционную стабильность — готовые площади с инфраструктурой, транспортной доступностью и предсказуемыми эксплуатационными показателями.
Инвестиционная логика меняется: срок окупаемости увеличивается
До 2022 года срок окупаемости офисных проектов находился на уровне 8–10 лет, сейчас он составляет 10–12 лет.
Новый баланс формируется под влиянием:
-
роста стоимости строительства;
-
повышения ставок аренды;
-
ограниченного предложения на рынке;
-
перехода инвесторов в сегмент готовых объектов, минуя строительные риски.
«Инвесторы выбирают объекты, которые уже выходят на стабильный арендный доход. Это позволяет зафиксировать стоимость входа сейчас и получать денежный поток без задержек»,
— отмечает Никита Константинов, коммерческий директор Rublevo Business Park.
Прогноз на 2026 год: рынок продолжит дорожать
Эксперты ожидают, что в 2026 году цены на готовые офисы вырастут ещё на 8–15%, достигнув диапазона 518–552 тыс. руб. за кв. м.
Разрыв между стоимостью строительства и ценами готовых площадей сохранится на уровне 7–10%.
Ключевые факторы, которые удержат рынок в зоне роста:
- ограниченный ввод новых объектов;
- устойчивый спрос со стороны арендаторов;
- повышение интереса инвесторов к готовым офисам с минимальными рисками;
- продолжающийся рост себестоимости.
Сегмент фактически вступает в фазу, когда экономика строительства становится определяющей для всей офисной недвижимости, задавая тон ценообразованию и инвестиционной стратегии.
Вывод
Строительство офисов класса А в Москве дорожает рекордными темпами, и этот рост трансформирует весь сектор деловой недвижимости.
Для девелоперов это означает необходимость пересмотра финансовых моделей и параметров проектов.
Для инвесторов — смещение интереса к готовым активам и увеличение горизонта окупаемости.
Для арендаторов — продолжение роста ставок и необходимость более раннего планирования офисных стратегий.
Срыв сроков ввода, удорожание стройки и ограниченное предложение формируют рынок, где стоимость строительства напрямую управляет динамикой цен и инвестиционным поведением.
