Рынок коммерческой недвижимости столичного региона в 2025 году пережил заметную трансформацию. Общий объём инвестиций сократился, однако изменилась сама логика сделок: торги из нишевого инструмента превратились в один из ключевых каналов входа в активы. Для инвесторов это способ снизить риски и зафиксировать дисконт, для рынка — индикатор переоценки стоимости и смены приоритетов.
Кратко
Инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы и области в 2025 году сократились почти на 40%.
При этом 27% вложений пришлось на объекты, приобретённые через торги.
Офисы вернули себе лидерство, обогнав складской сегмент.
Гостиницы усиливают позиции как инвестиционный актив.
Торги становятся инструментом системной стратегии, а не разовых возможностей.
Инвестиционный рынок: меньше объёмов, больше избирательности
По итогам 2025 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области составил 376,8 млрд рублей. Это существенно ниже показателей предыдущего года, однако снижение нельзя трактовать исключительно как уход инвесторов с рынка. Скорее речь идёт о более осторожном и выборочном подходе к сделкам.
Примечательная деталь — почти треть вложений (103,4 млрд рублей) пришлась на объекты, реализованные через торги. Годом ранее доля таких сделок была в разы ниже. Фактически рынок продемонстрировал смену предпочтений: инвесторы готовы вкладываться, но только при наличии ценового преимущества и потенциала роста.
Санкт-Петербург: схожий тренд, иная динамика
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области инвестиционная активность также снизилась, но менее резко. Совокупный объём вложений составил 75,1 млрд рублей, что на 8,5% ниже уровня предыдущего года.
Доля сделок, прошедших через торги, здесь достигла 18%, заметно превысив прошлогодний показатель. Это указывает на распространение аукционного формата и за пределами московского рынка — как универсального инструмента входа в активы в условиях неопределённости.
Сегментная структура: офисы возвращают лидерство
Наиболее заметные изменения произошли в структуре инвестиций по сегментам.
Москва и Московская область
-
Офисы — 67% всех инвестиций (251,7 млрд руб.), рост доли за год.
-
Склады — 20% (76,2 млрд руб.), снижение относительной доли.
-
Ритейл — 7% (26,7 млрд руб.), без существенной динамики.
-
Гостиницы — 5,5% (20,5 млрд руб.), уверенный рост интереса.
-
Редевелопмент — менее 1%, резкое сокращение.
Санкт-Петербург и Ленинградская область
-
Офисы — 57% (42,5 млрд руб.), значительное усиление позиций.
-
Склады — 24% (18,1 млрд руб.), стабильная доля.
-
Гостиницы — 9% (7,1 млрд руб.), рост интереса инвесторов.
-
Ритейл и редевелопмент — сокращение долей.
Таким образом, офисная недвижимость вновь стала якорным сегментом для капитала, тогда как складская логистика, активно привлекавшая инвестиции в предыдущие годы, временно уступила позиции.
Почему торги стали ключевым инструментом
Как отмечает Виктор Заглумин, сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International, в 2025 году инвесторы продемонстрировали готовность работать с коммерческой недвижимостью, но на принципиально иных условиях. Торги позволяют находить недооценённые активы, фиксировать дисконт и закладывать потенциал роста капитализации.
Фактически аукционы стали отражением баланса сил: продавцы заинтересованы в ликвидности, покупатели — в защите от переоценки. В результате торги перестали быть исключением и начали формировать отдельный, устойчивый сегмент рынка.
Что это значит для логистики и смежных отраслей
Сдвиг инвестиционного фокуса имеет прямые последствия для логистики и девелопмента:
-
замедление притока капитала в склады может усилить конкуренцию за качественные объекты;
-
рост интереса к офисам меняет приоритеты в городском девелопменте;
-
развитие гостиничного сегмента усиливает спрос на комплексные сервисы управления и эксплуатации.
Для участников цепочек поставок это сигнал о более осторожном подходе инвесторов к капиталоёмким проектам и повышенном внимании к эффективности использования уже существующих площадей.
Выводы
-
Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости входит в фазу переоценки.
-
Торги становятся полноценным каналом сделок, а не антикризисным инструментом.
-
Инвесторы делают ставку на офисы и гостиницы, снижая интерес к редевелопменту.
-
Для рынка в целом это означает переход от количественного роста к качественному отбору активов.
2025 год показал: капитал не ушёл с рынка, но стал требовательнее к цене, рискам и потенциалу роста — и именно торги всё чаще становятся точкой входа в такие сделки.
