Как трансформируется коммерческая недвижимость в рамках московской программы создания мест приложения труда и почему формат районных ТЦ становится стратегически значимым.
Программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ), запущенная в Москве в 2019 году, стала системным инструментом для ребалансировки городской застройки за пределами ТТК. Главный вектор — интеграция коммерческой инфраструктуры в развивающиеся жилые кластеры столицы. В рамках более чем 150 соглашений с инвесторами предусмотрено строительство 6,7 млн кв. м недвижимости. Однако доля торговой и гостиничной инфраструктуры в этом массиве — минимальна: всего 6%.
Что стоит за этими цифрами и какова стратегическая роль таких объектов в новых урбанистических сценариях?
Торговая недвижимость: рост — несмотря на сдержанный интерес
Торговые площади по программе МПТ занимают всего 5% от общего объема проектов (332 тыс. кв. м). На первый взгляд — доля незначительная. Но именно этот формат сегодня выполняет уникальную функцию: поддерживает развитие районных торговых точек, встроенных в жилую среду.
Причины минимального присутствия крупных ТЦ — в трансформации потребительского поведения, росте стоимости строительства и изменении предпочтений инвесторов. Однако строительство торговых объектов в рамках МПТ компенсирует отсутствие рыночных инициатив и позволяет обеспечить жителей новыми пространствами повседневного спроса.
Средняя площадь ТЦ по программе — 17 тыс. кв. м, что на 43% меньше средних показателей 2000–2014 гг. Преобладают компактные форматы: встроенные или пристроенные ТЦ, центры рядом с ТПУ, структуры типа «город в городе».
По состоянию на середину 2025 года:
-
введено в эксплуатацию 3 торговых центра (суммарная арендопригодная площадь — 66 тыс. кв. м);
-
в стадии строительства и проектирования — ещё 9 объектов (143 тыс. кв. м GLA).
Это означает, что программа МПТ фактически стала главным каналом пополнения предложения ТЦ в столице.
Гостиничная недвижимость: точечный и рискованный сегмент
На гостиничные объекты приходится всего 1% от всего объема проектов в рамках МПТ — порядка 48 тыс. кв. м. Причины очевидны:
-
высокая капиталоёмкость строительства,
-
сложность операционного управления,
-
ограниченная окупаемость без господдержки.
Значимым барьером также остаётся пониженный коэффициент льготы (0,5) при расчёте субсидий, что снижает привлекательность таких инвестиций в рамках МПТ.
На середину 2025 года по программе реализуются лишь 3 гостиничных проекта. Один из них совмещает гостиничные функции с апартаментами, что иллюстрирует стремление девелоперов минимизировать риски.
Существенный импульс развитию этого направления дают федеральные меры господдержки, в частности — программа льготного кредитования (Постановление № 141), в рамках которой один из объектов получил финансирование.
Тенденции и выводы
-
МПТ формирует новую архитектуру городской инфраструктуры, где коммерческие объекты играют вспомогательную, но жизненно важную роль.
-
Торговая недвижимость, несмотря на скромную долю, обеспечивает стратегически важную функцию: децентрализацию потребительской активности и повышение качества жизни в новых ЖК.
-
Гостиницы остаются нишевым сегментом, потенциал которого может быть реализован лишь при комплексной поддержке — как региональной, так и федеральной.
Сценарный прогноз: при полном вводе запланированных торговых объектов, рынок качественных ТЦ Москвы вырастет на 3%. Гостиничный сектор в рамках МПТ — скорее экспериментальная модель, требующая корректировок условий.
Перспективы
В ближайшие годы ключевым драйвером нового строительства ТЦ останется именно программа МПТ. Это логично на фоне:
-
снижения активности на свободном рынке,
-
высокой себестоимости капитального строительства,
-
изменения инвестиционных стратегий девелоперов.
В этой логике МПТ не просто субсидирует инфраструктуру, а перезапускает форматы развития города — с акцентом на компактность, интеграцию и экономическую устойчивость.
