По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2018 года средневзвешенная ставка аренды на столичные офисы выросла в отличие от 2017 года во всех территориальных зонах за исключением зоны от ТТК до МКАД (-2%). Максимальный рост ставок зафиксирован в пределах Садового кольца – по итогам 2018 года показатель составил 32,1 тыс. руб./кв. м/год, что выше на 19%, чем в 2017 году – это максимальная положительная динамика за последние 5 лет. На офисы класса B ставки не претерпели изменений. Причина столь значительного роста – высокий уровень спроса в локации, как следствие, уход с рынка недорогих предложений и пересмотр собственниками ставок в сторону повышения. При этом в самых популярных деловых районах Москвы (район Цветного бульвара и Павелецкий) годовой рост ставок достиг 38% и 24% соответственно. «Подпитывает» значительную положительную динамику и рекордно низкий уровень ввода нового предложения за последние 10 лет, а также минимальный уровень вакансии с 2014 года.
Изменение ставок с 2014 года по отношению к предыдущему году
|
|
2018 |
2017 |
2016 |
2015 |
|
Бульварное кольцо |
7% |
-16% |
-17% |
21% |
|
Садовое кольцо |
19% |
5% |
-25% |
-1% |
|
Третье транспортное кольцо |
10% |
0% |
13% |
-19% |
|
ТТК-МКАД |
-2% |
6% |
-10% |
-27% |
|
За МКАД |
7% |
-20% |
-14% |
-10% |
*Данные Knight Frank
По итогам 2018 года средневзвешенная ставка аренды на столичные офисы выросла во всех территориальных зонах за исключением зоны от ТТК до МКАД (-2%). При этом в 2017 году рост ставок был более скромными (внутри Садового кольца – на 5%, от ТТК до МКАД – на 6%), более того, за МКАД ставки упали на 20%, внутри Бульварного кольца – на 16%. В 2016 и 2015 году показатели отрицательной динамики по всем территориальным зонам деловой активности были ещё более значительными – вплоть от рекордного 27-процентного падения.
По итогам 2018 года средневзвешенная ставка аренды в Москве в районе Садового кольца для объектов класса А составила 32,1 тыс. руб./кв. м/год, что выше показателей конца 2017 года на 19%. Для объектов класса В значение средневзвешенной ставки аренды в течение 2018 года оставалось на прежнем уровне и по итогам года составило – 23,5 тыс. руб./кв. м/год.
Максимальное значение средневзвешенной ставки аренды для офисных объектов класса А иB отмечено на западе Садового кольца – 39 и 27 тыс. руб./кв. м/год (здесь и далее triple net) соответственно. Столь высокая ставка аренды объясняется небольшим количеством и при этом достаточно дорогих офисных центров. Например, Lotte Plaza и «Новинский пассаж».
Наименьшая запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А и B отмечается на востоке Садового кольца – 24 и 15,6 тыс. руб./кв. м/год, поскольку традиционно восточное направление Москвы не является центром деловой активности.
Максимальное изменение ставок аренды в офисах класса А за прошедший год отмечается на севере Садового кольца (Цветной бульвар, Тверской район) – рост на 38% и на юге (Павелецкий деловой район) – на 24%. Увеличение ставки аренды на севере Садового кольца стало возможным благодаря следующим событиям: сняли с рынка недорогой БЦ «Невис», ушли недорогие блоки в «Амбер Плаза». В ряде проектов собственники подняли ставки: в «Даймонд Холл» – на 8 тысяч руб./кв. м/год, «Олимпик Холл» – на 2 тысячи руб. /кв. м/год, «Эрмитаж Плаза» – на 5 тыс. руб./кв. м/год. На юге увеличение ставки аренды произошло за счет того, что на рынок вышли дорогие блоки в БЦ Lighthouse, и произошло подорожание «Павелецкой Плазы» – на $300, «Россо Рива» – на $2 000.
Наибольшее изменение ставок аренды в офисах класса В за прошедший год отмечается также на севере Садового кольца – рост на 7% и на юге – 4%. Увеличение ставки аренды на севере Cадового кольца стало возможным благодаря уходу с рынка недорогих блоков в БЦ «Мелиора», «Этмиа» и «Садовая Плаза». На юге незначительное увеличение ставки аренды произошло за счет хорошего спроса на офисы в данном районе, в результате которого многие собственники незначительно увеличили запрашиваемую ставку аренды.
Доля вакантных площадей в Москве в районе Садового кольца для объектов класса А по итогам 2018 года составила 6,6%, для объектов класса В – 5%. Это самые низкие показатели вакансии с 2014 года. За прошедший год доля вакантных площадей для объектов класса А сократилась на 5 п.п., а для класса В – на 4 п.п. С 2016 года в районе Садового кольца наблюдается наименьшая доля свободных площадей в Москве.
В 2018 году в районе Садового кольца в эксплуатацию было введено только одно здание – РТС «Земляной Вал», класс В (GBA – 9,3 тыс. кв. м, GLA – 5,8 тыс. кв. м) на востоке Садового кольца – это самый низкий показатель ввода в локации за последние 10 лет.
Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, в 2019 году мы прогнозируем, что рост ставок продолжится – в среднем по городу в пределах 5%, но в отдельных локациях с дефицитом предложения он может быть гораздо больше. Разрыв темпов вымывания и выхода нового предложения по-прежнему будет позволять собственникам поднимать ставки, учитывая востребованности их предложения. Конечно, глобальные экономические условия будут несколько ограничивать и сдерживать рост ставок (у любого арендатора есть планка по бюджету, выше которой он не готов рассматривать предложения), однако общая позитивная рыночная динамика ставок – это самый вероятный сценарий на 2019 год.
Ставки в классе В
|
район |
Ставка 2018 |
Ставка 2017 |
Изменение |
|
СК Запад |
27 056 |
26 891 |
1% |
|
СК Юг (Замоскворечье) |
23 326 |
22 525 |
4% |
|
СК Север |
21 911 |
20 452 |
7% |
|
СК Восток |
15 667 |
15 713 |
0 |
*Данные Knight Frank
Ставки класса А
|
Район |
Ставка 2018 |
Ставка 2017 |
Изменение |
|
СК Запад |
39 028 |
38 326 |
2% |
|
СК Юг (Замоскворечье) |
32 936 |
26 549 |
24% |
|
СК Север |
31 144 |
22 592 |
38% |
|
СК Восток |
24 016 |
23 645 |
2% |
*Данные Knight Frank
