Офисный рынок в ключевом деловом районе Москвы — на грани полного заполнения. Вакантность упала до минимальных значений за десятилетие, а арендные ставки достигли рекордных уровней. Анализируем, как изменилась структура спроса, что стоит за дефицитом и какие сценарии ждут арендаторов в ближайшие два года.
Офисный рынок Москвы: эпоха дефицита
По данным IBC Real Estate, в I полугодии 2025 года общий уровень вакантности офисных площадей в Москве снизился до 4,4% — против 6,5% годом ранее. В премиальных деловых зонах дефицит ощущается особенно остро: в Москва-Сити доля свободных помещений упала до 1,2%, минимального значения за всю историю наблюдений.
Для сравнения: еще в 2015 году вакантность здесь превышала 16%, а к 2019 году опустилась до 9,2%. Пандемия 2020 года вернула цифры к 12,1%, однако последующий рост внутреннего спроса и переориентация бизнеса вернули тенденцию к снижению. Уже к концу 2024 года уровень вакантности в Москва-Сити составил 0,9%, а к середине 2025-го вновь незначительно вырос — до 1,2%.
Кто занял освободившиеся площади
Среди ключевых арендаторов последних лет — крупные российские компании, в том числе ИТ-гиганты и представители госсектора. В 2021 году, например, Yandex арендовал 21 тыс. кв. м в Neva Towers. Массовый уход международных компаний в 2022 году привёл к краткосрочному росту предложения, но к середине 2023-го высвобожденные площади вновь оказались заняты.
Аренда дорожает: сколько стоит 1 кв. м в Москва-Сити
Средневзвешенные ставки аренды (июль 2025):
| Класс офиса | Москва, ₽/кв.м в год | Москва-Сити, ₽/кв.м в год |
|---|---|---|
| A | 30 200 (+13% г/г) | 60 500 (+24% г/г) |
| B+ | 25 100 (+16% г/г) | 47 000 (+12% г/г) |
| Prime | — | 70 000–80 000 |
Рост арендных ставок в Москва-Сити с начала 2024 года по классу Prime составил 21%, а по классу A — 24%. Это максимальные значения за всю историю локации.
Почему ставки продолжат расти
В условиях ограниченного нового строительства, низкой вакантности и сохраняющегося высокого спроса со стороны крупных корпоративных арендаторов, Москва-Сити сохраняет ценовую инерцию.
«Даже несмотря на заметный рост стоимости, спрос остается стабильным. Государственные и крупные структуры стремятся закрепиться в наиболее статусных офисах, и пока готовы платить за это премию», — комментирует Екатерина Белова, член совета директоров IBC Real Estate.
Потенциал и вызовы для девелоперов
На фоне стремительно сокращающегося предложения в Москва-Сити, основной вопрос — где и как появится новое офисное предложение. В ближайшие два года ввод новых площадей в пределах делового центра будет ограничен: по оценке IBC Real Estate, в 2025–2026 годах в Москва-Сити запланировано к вводу не более 80 тыс. кв. м, при том что ежегодный спрос может превышать 120–150 тыс. кв. м.
Девелоперы рассматривают альтернативы в формате высотного редевелопмента, а также проектов смешанного назначения с офисной компонентой. Однако сроки реализации таких объектов могут растянуться на 3–5 лет.
Логистика и сервисы: кто выигрывает от офисного бума
В условиях роста плотности и высокой занятости в Москва-Сити усиливается спрос на корпоративные сервисы, логистику последней мили и B2B-инфраструктуру. Компании, работающие с офисными кластерами, уже отмечают:
-
увеличение частоты заказов в будние дни на адреса в Москва-Сити;
-
рост спроса на клининговые и курьерские услуги внутри башен;
-
повышение интереса к вендорам с возможностью экспресс-доставки (еда, техника, канцелярия);
-
запрос на B2B-логистику по модели «точка—точка» в пределах ЦАО.
Это открывает перспективы для специализированных сервисов по обслуживанию бизнес-центров — от внутридневных логистических маршрутов до smart lockers и роботизированной доставки.
Что дальше: сценарии на 2026 год
-
Укрепление роли Москва-Сити как статуса-локации.
Сегмент «Prime» становится всё более замкнутым и недоступным для среднего бизнеса. -
Рост релокации в окрестности.
Компании, не готовые платить по 70–80 тыс. ₽ за метр, перемещаются в близлежащие районы с лучшей транспортной доступностью — Фили, Дорогомилово, Пресненский вал. -
Запрос на гибкие форматы.
Популярность коворкингов и офисов по подписке продолжает расти. Это частично смягчает дефицит, особенно для ИТ и стартап-сегмента. -
Девелоперский поворот к многофункциональности.
Больше mixed-use проектов с офисной, жилой и торговой функцией — как ответ на меняющийся спрос.
Москва-Сити в 2025 году — это сверхконцентрированный деловой хаб с минимальной вакантностью и рекордными ставками. Эта трансформация — следствие не только рыночной динамики, но и стратегических решений государства, ИТ-компаний и финансового сектора.
Для игроков, вовлечённых в корпоративную логистику, недвижимость и сервисы, это сигнал: премиальный офис становится не просто локацией, а частью бизнес-стратегии, требующей новых подходов к планированию, цифровизации и клиентскому опыту.
