Доля свободных офисных площадей в «Москва-сити» за неполный II квартал 2026 года выросла до 17,4%, по данным Nikoliers, обновив максимум за десять лет. Но эта цифра описывает рынок хуже, чем кажется: почти весь скачок связан с Moscow Towers — крупным объектом, который уже попал в статистику свободных площадей, но пока не стал доступным арендным продуктом.
Один объект изменил статистику делового центра
Для офисного рынка «Москва-сити» показатель 17,4% выглядит резким разворотом. По оценке Nikoliers, с конца марта доля свободных площадей в деловом центре увеличилась на 15,9 процентного пункта. В Москве в целом за тот же период вакансия выросла только на 1,2 процентного пункта, до 7,4%, или 1,6 млн кв. м.
В годовой динамике разрыв еще заметнее. По Москве вакансия прибавила 2 процентных пункта, в «Москва-сити» — 17,3 процентного пункта. Такая асимметрия не похожа на обычный рыночный цикл: деловой центр не мог за несколько месяцев пройти траекторию, которую весь городской рынок проходит годами, без крупного единичного фактора.
Этим фактором стал Moscow Towers. Бизнес-центр площадью 243 тыс. кв. м формирует, по данным Nikoliers, 83% свободных площадей в «Москва-сити» и 15% вакансии по Москве в целом. Статистика делового центра сегодня во многом фиксирует не поведение арендаторов, а статус одного крупного актива.
IBC Real Estate дает сопоставимую картину. С учетом Moscow Towers доля незанятых площадей в «Москва-сити» достигает 16,1%, без него — 5,2%. По Москве в целом влияние объекта слабее: 7,2% с учетом небоскребов и 6,5% без них.
Для арендаторов и собственников это не техническая поправка. При 16–17% вакансии рынок выглядит как зона избытка предложения. При 5% — как сегмент, где качественные площади по-прежнему ограничены. Одна и та же локация в зависимости от учета Moscow Towers дает две разные рыночные картины.
Свободный в статистике — не доступный в аренде
Moscow Towers изначально рассматривался как будущая штаб-квартира РЖД. Затем объект был выставлен на продажу за 280,83 млрд руб., но торги не состоялись из-за отсутствия заявок. После этого башни оказались в промежуточном положении: в расчетах они уже увеличивают вакансию, но для арендаторов не становятся сопоставимым объемом доступных офисов.
Сооснователь Manufaqtury Андрей Кулагин называет скачок вакансии во многом «бумажным индексом»: свободные площади появились в статистике, но это не означает, что их можно арендовать. По его оценке, собственник может вновь попытаться продать башни на других коммерческих условиях; при неудаче возможны продажа по частям, упаковка объекта в закрытый паевой инвестиционный фонд или последующий вывод на рынок отдельных крупных лотов.
Есть и институциональные ограничения. Участники рынка указывают, что РЖД не сможет продать здание без торгов, а сдаче объекта в аренду мешают внутренние регламенты компании. Пока Moscow Towers работает на рынок прежде всего как фактор неопределенности: его метры уже влияют на статистику, но еще не меняют фактический выбор арендаторов.
Продажа одному крупному пользователю может оставить объект вне массового арендного рынка. Продажа башен по отдельности или появление нескольких владельцев, напротив, способна со временем вывести в «Москва-сити» крупные блоки площадей. Ни один из этих сценариев пока не стал подтвержденной рыночной реальностью.
Почему «Москва-сити» нельзя читать как всю Москву
Даже если Moscow Towers в какой-то форме выйдет на арендный рынок, его влияние не обязательно будет разрушительным для сегмента. Исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина считает, что появление объекта в аренде не привело бы к серьезным последствиям для офисного рынка. Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова напоминает, что вакансия в «Москва-сити» несколько лет держалась на критически низком уровне — менее 3–5%, поэтому новые площади могли бы закрыть часть отложенного спроса.
Но «Москва-сити» остается отдельным и довольно специфическим офисным субрынком. Управляющий партнер проекта «Дом Правды» Олег Дедков указывает, что часть потенциальных арендаторов не готова рассматривать эту локацию для размещения. Крупный объем свободных площадей внутри делового центра не равен автоматическому расширению выбора для всего московского бизнеса.
На общегородском уровне картину дополнительно осложняет новый ввод. По данным Nikoliers, в апреле 2026 года офисный рынок Москвы пополнился 14 объектами общей площадью 314,8 тыс. кв. м. По оценке CORE.XP, с начала года в столице построено 486 тыс. кв. м офисной недвижимости.
Формальный объем и доступное предложение вновь расходятся. По данным Nikoliers, 45% новых бизнес-центров приходится на проекты под конкретного заказчика — штаб-квартиру «Яндекса» и офисно-деловое здание А24 в районе «Сберсити». Еще 31% сформировали практически полностью реализованные Dubinin Sky и Porta. В открытом предложении остается около 25% новых проектов, или 77 тыс. кв. м.
Москва действительно получила рекордный объем новых офисов, но значительная часть этих площадей уже закреплена за пользователями или не формирует полноценный свободный рынок. В «Москва-сити» тот же разрыв проявился резче: Moscow Towers увеличил вакансию на бумаге, не дав арендаторам сопоставимого набора вариантов.
Что меняется для участников рынка
Для арендаторов показатель вакансии в «Москва-сити» теперь требует более точного чтения. Уровень 17,4% сам по себе не отвечает на вопрос, какие площади реально доступны, на каких условиях и в какие сроки. В переговорах важнее становится не агрегированная цифра, а статус конкретных объектов.
Для собственников рост вакансии также не означает немедленного ценового давления. Пока основной прирост связан с Moscow Towers, рынок не получил полноценный поток конкурирующих арендных предложений. Давление может усилиться только при сценарии, в котором объект или его части действительно выйдут в аренду.
Для девелоперов ситуация разводит три показателя, которые часто смешиваются в публичной статистике: построенный объем, вакансию в расчетах и реальные площади для пользователей. В 2026 году этот разрыв стал особенно заметен из-за сочетания крупного нового ввода и неопределенного статуса Moscow Towers.
Рекордная вакансия в «Москва-сити» пока больше говорит о судьбе одного крупного актива, чем о развороте спроса на офисы в деловом центре. До появления понятной модели реализации Moscow Towers его площади будут сильнее влиять на отчеты консультантов, чем на реальные возможности арендаторов.
