Вторичный рынок жилья обновил рекорд: сделки растут, предложение сокращается

Вторичный рынок жилья в крупных городах России вошёл в фазу активного оживления: за месяц число сделок выросло на 13%, тогда как объём экспозиции сократился на 3%. На фоне мягкого смягчения ипотечных условий и сезонного фактора цены второй месяц подряд прибавляют по 1% в месяц, а за год «вторичка» подорожала в среднем на 8%. Эти данные аналитики «Циана» получили по 40 ключевым локациям, включая города с населением свыше 500 тыс. человек.

Кратко

• В октябре на вторичном рынке 36 крупнейших городов РФ было совершено около 60 тыс. сделок с квартирами — на 13% больше, чем в сентябре; это максимум с конца прошлого года.

• Средняя цена квадратного метра в ноябре выросла ещё на 1% месяц к месяцу, а годовой рост составил 8% — немного ниже официальной инфляции.

• Объём предложения за месяц сократился на 3%, а за год — на 21%, выбор на вторичном рынке сжимается пятый месяц подряд.

• Наибольший месячный рост цен — в Сочи (+6%), более чем на 2% вырос «квадрат» в Уфе, Владивостоке, Ижевске и Чебоксарах.

• Москва и Санкт-Петербург демонстрируют высокие темпы роста числа сделок (+15% и +16% соответственно), при этом в Москве цены за последний месяц практически не изменились.

• Сильнее всего за год подорожала «вторичка» в Ижевске, Севастополе, Калининграде и Оренбурге (+12–16%), а снижение цен зафиксировано только в Новокузнецке (—4%).

Оживление спроса: 60 тысяч сделок за месяц

По оценке «Циана», в октябре на вторичном рынке 36 крупнейших городов страны было продано 60 тыс. квартир — это не статистика регистрационных действий Росреестра, а именно сделки купли-продажи, отражающие реальную рыночную активность. Рост к сентябрю составил 13%, тогда как месяцем ранее спрос увеличился на 7%. Относительно майского минимума объём сделок вырос в 1,5 раза.

Положительная динамика зафиксирована в 33 из 36 локаций, по которым доступны данные (месяцем ранее — в 28). Наиболее заметный рост сделок:

• Тольятти — +29%;

• Московская область, Ярославль, Самара — по +22%;

• Санкт-Петербург — +16%;

• Москва — +15%.

Сочетание сезонного фактора — традиционный всплеск активности в конце года — и смягчения ипотечных условий возвращает на рынок как отложенный спрос, так и инвесторов, ориентирующихся на сохранение капитала через жильё.

Цены: два месяца ускоренного роста

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в ноябре вновь увеличилась на 1% месяц к месяцу — теми же темпами, что и в октябре. Это максимальная скорость роста с марта 2024 года. За год «квадрат» подорожал на 8%, что лишь ненамного уступает официальной инфляции.

Ключевые драйверы роста цен:

• повышение активности покупателей;

• последовательное сокращение доступного предложения;

• вымывание наиболее дешёвых объектов, что поднимает среднюю цену в оставшемся пуле экспозиции.

Городов, где рост стоимости квадратного метра за месяц превысил 1%, стало 19 из 40 — против шести в начале лета и 18 в октябре. Особенно выделяются:

• Сочи — +6% за месяц;

• Уфа, Владивосток, Ижевск, Чебоксары — более +2%.

При этом нет ни одной локации, где бы средняя цена снизилась более чем на 1% за месяц. Единственный город с годовым падением стоимости «квадрата» — Новокузнецк (—4%).

Предложение: выбор сжимается пятый месяц подряд

Объём экспозиции на вторичном рынке за последний месяц уменьшился ещё на 3%; для сравнения, в предыдущем 30-дневном периоде сокращение составляло 1%. Это уже пятый подряд месяц снижения предложения. Наиболее заметно оно просело во Владивостоке и Волгограде — более чем на 10% за месяц. В годовом выражении выбор квартир на вторичном рынке оказался на 21% ниже, чем в ноябре прошлого года.

Сокращение доступного предложения в условиях растущего спроса формирует более «жёсткий» рынок продавца, особенно в городах, где при этом ускоряется рост цен. Для покупателей это означает:

• меньший горизонт принятия решений;

• растущую конкуренцию за ликвидные объекты;

• повышенную чувствительность рынка к изменениям ипотечных ставок.

Региональная картина: лидеры роста и точки охлаждения

Ниже — агрегированная табличная выжимка по ряду показательных рынков вторичного жилья (средняя цена предложения, годовая и помесячная динамика цен и числа сделок).

Динамика цен и сделок на вторичном рынке в отдельных локациях

Локация	Средняя цена кв.м., тыс. руб., ноябрь 2025 г.	Динамика средней цены кв.м.		Сделок на вторичке с квартирами, октябрь 2025 г.	Динамика за месяц
		за год	за месяц
Барнаул	129,3	8%	-0,1%	0,9	9%
Владивосток	197,1	10%	2,1%	0,9	14%
Волгоград	107,5	3%	0,1%	1,1	13%
Воронеж	116,9	8%	1,6%	1,6	19%
Екатеринбург	149,2	7%	-0,1%	2,7	9%
Ижевск	108,5	16%	2,1%	1,0	5%
Иркутск	150,2	9%	1,2%	0,8	17%
Казань	206,7	9%	1,7%	н/д
Калининград	150,1	12%	0,5%	0,7	8%
Кемерово	114,7	3%	-0,9%	0,5	-22%
Киров	112,2	9%	-0,8%	0,9	19%
Краснодар	147,0	5%	1,1%	2,4	10%
Красноярск	135,5	6%	-0,2%	1,7	12%
Ленинградская область	127,8	0%	-0,9%	н/д
Москва	377,1	9%	-0,1%	9,7	15%
Московская область	170,3	4%	0,4%	6,6	22%
Набережные Челны	120,6	9%	1,8%	н/д
Нижний Новгород	167,4	8%	1,0%	1,2	21%
Новокузнецк	95,7	-4%	-0,6%	0,3	-20%
Новосибирск	141,0	6%	1,0%	2,3	3%
Омск	118,7	5%	-0,1%	1,3	10%
Оренбург	96,4	12%	1,7%	1,0	14%
Пермь	122,4	11%	1,2%	1,5	14%
Ростов-на-Дону	143,7	6%	0,3%	1,4	12%
Рязань	107,7	8%	0,9%	0,8	13%
Самара	134,5	8%	1,8%	1,5	22%
Санкт-Петербург	250,8	11%	1,3%	6,7	16%
Саратов	105,4	3%	-0,7%	н/д
Севастополь	200,5	14%	1,1%	0,3	2%
Сочи	343,1	9%	6,3%	0,6	19%
Ставрополь	110,0	5%	0,6%	0,7	5%
Тольятти	101,9	9%	0,4%	0,8	29%
Томск	124,1	5%	-0,1%	0,5	-7%
Тюмень	129,8	5%	-0,3%	1,4	1%
Ульяновск	96,0	5%	1,5%	1,0	15%
Уфа	136,9	8%	2,3%	1,7	11%
Хабаровск	142,1	5%	-0,8%	0,8	12%
Чебоксары	124,9	9%	2,0%	0,4	18%
Челябинск	112,7	7%	-0,1%	1,7	5%
Ярославль	108,6	8%	1,0%	0,9	22%
Все локации	145,9	8%	1,0%

 (Источник: «Циан», 2025 г.)

• Москва и Санкт-Петербург остаются наиболее дорогими рынками, но рост цен здесь более умеренный, чем в ряде региональных центров, тогда как динамика сделок показывает устойчивый спрос.

• Сочи и Владивосток демонстрируют одновременный ускоренный рост цен и числа сделок, что указывает на сильный покупательский спрос при ограниченном предложении.

• Ижевск — один из лидеров по годовому удорожанию «квадрата» (+16%), при этом рост числа сделок здесь более умеренный, что может свидетельствовать о постепенном насыщении рыночного спроса.

• Новокузнецк — единственная локация с годовым снижением цен и падением числа сделок, что выделяет его как зону локального охлаждения вторичного рынка.

Как оценивают перспективы участники рынка

По словам Елены Бобровской, ведущего аналитика «Циана», к концу года вторичный рынок явно оживился: ускорился рост спроса и цен, а одновременно сокращается доступное предложение. Однако потенциал более быстрого восстановления ограничивают ипотечные ставки, которые, несмотря на некоторое снижение, остаются выше комфортного уровня для значительной части покупателей. Ожидается, что в декабре ключевые показатели продолжат двигаться в том же направлении.

Для банков и девелоперов это означает необходимость:

• внимательно мониторить региональные рынки, где сочетание высокого спроса и дефицита предложения может провоцировать дальнейший рост цен;

• адаптировать ипотечные продукты к повышенной чувствительности покупателей к ставке;

• учитывать, что на фоне сокращения экспозиции растёт роль качественных сервисов сопровождения сделки и скорости принятия решений.

Выводы

• Вторичный рынок жилья в крупных городах России вошёл в фазу устойчивого оживления: растут и число сделок, и средние цены при одновременном сжатии предложения.

• Региональная картина неоднородна: наряду с «дорогими» столичными рынками выделяются курортные и дальневосточные города с ускоренным ростом цен и спроса.

• Для профессиональных участников рынка (банков, агентств, девелоперов) ключевой вопрос на 2026 год — как сочетать работу с растущим спросом и дефицитом ликвидных объектов на фоне всё ещё высоких ставок по ипотеке.