По итогам 2025 года гостиничный рынок Москвы впервые за последние три года продемонстрировал снижение уровня загрузки. Коррекция оказалась умеренной, но показательной: на фоне рекордного турпотока рынок перешёл от фазы экстенсивного роста к более сложной модели, где ключевыми факторами становятся структура спроса, длина поездок и финансовая устойчивость проектов.
Эффект высокой базы и первые признаки замедления
Среднегодовая загрузка столичных гостиниц по итогам 2025 года снизилась на 1–5 п. п. в зависимости от категории. В сегменте 3* показатель составил 73,8%, 4* — 76,3%, 5* — 69,2%. Это первое отрицательное изменение за три года непрерывного роста.
Ключевая причина — эффект высокой базы. В 2024 году рынок достиг рекордных значений за всю историю наблюдений, уступив лишь допандемийному 2019 году, когда среднегодовая загрузка составляла 76%. На этом фоне даже сохранение высоких абсолютных показателей в 2025 году статистически выглядит как снижение.
Турпоток растёт, но медленнее
Туристический поток в Москву по итогам 2025 года приблизился к 27 млн человек, сохранившись на уровне предыдущего года. Несмотря на исторический максимум, годовой прирост составил лишь около 3%, что указывает на замедление темпов расширения спроса.
В 2026 году ожидается умеренно положительная динамика — рост турпотока в пределах 5%. Основным драйвером может стать увеличение въездного потока, прежде всего за счёт гостей из Китая, Индии, Вьетнама и Саудовской Аравии. При этом влияние визовой политики и транспортной доступности остаётся ключевым фактором неопределённости.
Цены продолжают расти — в пределах инфляции
На фоне стабилизации загрузки гостиницы сохраняют ценовую дисциплину. Средняя стоимость размещения (ADR) и доходность номера за сутки (RevPAR) по итогам года выросли на 6–9%, что сопоставимо с уровнем инфляции.
Среднегодовой ADR достиг 10 455 руб. за ночь, RevPAR — 7 658 руб. Рост доходных показателей при снижении загрузки отражает смещение фокуса операторов в сторону маржинальности и управления тарифами, а не наращивания объёма любой ценой.
В 2026 году ожидается сохранение этой тенденции: рост ADR и RevPAR в пределах до 10% при возможной незначительной корректировке загрузки вниз.
Предложение: пик ввода позади
В 2025 году московский рынок пополнился четырьмя гостиничными объектами, включая три новых отеля:
-
Azimut Hotel Skolkovo 3* (224 номера),
-
Cosmos Selection Arbat 4* (242 номера),
-
Palmira Art Hotel 4* (225 номеров).
Кроме того, под управление крупного оператора перешёл отель «Аэростар», который теперь работает как AZIMUT Отель Аэростар Москва 4*. В результате объём ввода стал максимальным с 2018 года.
На 2026 год прогнозируется снижение ввода почти на 40%. К открытию заявлены четыре объекта, включая отели категорий 4–5*, что говорит о смещении акцента в сторону более качественного и капиталоёмкого предложения.
Финансирование: рынок ищет новые модели
В 2025 году в гостиничном сегменте начал формироваться важный структурный тренд — развитие альтернативных инструментов финансирования. Речь идёт о более активном использовании ЗПИФов, цифровых финансовых активов и облигаций, а также о законодательных инициативах по распространению требований 214-ФЗ на гостиничную недвижимость.
Предполагается чёткое разграничение профессиональных отельных проектов и объектов «псевдожилья»: номера будут иметь статус нежилых помещений для коммерческого использования, обязательную классификацию и управление профессиональной управляющей компанией. Это должно повысить прозрачность рынка и снизить риски для инвесторов.
Экспертная оценка
Руководитель направления стратегического консалтинга Nikoliers Олег Германенко подчёркивает, что рынок входит в фазу качественных изменений:
«Рынок гостиничной недвижимости России вступает в фазу качественной трансформации после периода активного роста внутреннего туризма. Ключевые индикаторы рынка гостиниц замедлили свой рост. Некоторые категории гостиниц даже продемонстрировали снижение загрузки при сохранении растущих показателей средней стоимости размещения и доходности на номер за сутки. Наблюдается коррекция спроса — темпы замедляются, а продолжительность поездок сокращается. Будущая динамика сектора будет напрямую зависеть от способности игроков адаптироваться к новым запросам гостей и вводить в эксплуатацию современные, отвечающие изменившимся ожиданиям объекты».
Вывод
Снижение загрузки московских гостиниц в 2025 году не является кризисом, но служит важным сигналом. Рынок выходит из фазы быстрого восстановления и переходит к более зрелой модели, где решающую роль играют структура спроса, продуктовая дифференциация и финансовая устойчивость. Для операторов и инвесторов это означает необходимость точной настройки стратегии — от ценообразования до форматов новых проектов — в условиях замедляющегося, но всё ещё ёмкого туристического рынка.
