Для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в крупных городах России требуется от 44 до 163 среднегородских зарплат. Разница — почти в четыре раза. При этом динамика 2025 года показала умеренное улучшение расчётной доступности: доходы росли быстрее цен. Однако на фоне высокой ипотечной нагрузки эффект может оказаться временным.
Такие оценки приводят аналитики «Циан», проанализировав 40 ключевых локаций страны.
Где «однушка» стоит меньше всего — и где почти недостижима
В 2025 году минимальный срок накопления зафиксирован в Новокузнецке — 44 зарплаты, далее следуют Кемерово (52), Липецк (54) и Тольятти (54).
Общая черта этих городов — умеренный уровень доходов при сравнительно низких ценах на вторичном рынке. Иными словами, высокая расчётная доступность обеспечена не высокими зарплатами, а более дешёвыми квадратными метрами.
На противоположном полюсе — Сочи (163 зарплаты), Санкт-Петербург (109), Москва (108) и Казань (100) .
В столицах и крупных туристических центрах уровень доходов выше среднего, однако цены на жильё растут быстрее. В Сочи ситуация наиболее контрастна: стоимость квартир здесь сочетается с относительно более скромными доходами местного населения, а значительная часть спроса формируется покупателями из других регионов.
Что сильнее влияет на доступность — цены или зарплаты
Разрыв в доступности объясняется прежде всего динамикой стоимости жилья. По расчётам аналитиков, разброс цен между городами достигает 4,5 раза, тогда как различия в уровне зарплат — около 2,5 раза.
Именно это и формирует четырёхкратную разницу в «сроке накопления».
С точки зрения городской экономики это важный индикатор: локальный рынок труда выравнивается быстрее, чем рынок недвижимости. Для девелоперов и банков это означает разную чувствительность спроса к изменению ипотечных ставок и макроэкономических условий.
2025 год: доступность немного выросла
В среднем по анализируемым городам на покупку однокомнатной квартиры в 2025 году требуется 70 зарплат против 72 годом ранее .
Причина — более быстрый рост доходов населения по сравнению с ценами на жильё:
-
квартиры подорожали примерно на 11%,
-
зарплаты выросли примерно на 13%.
В 27 из 40 городов срок накопления сократился. Наиболее заметное улучшение зафиксировано в Сочи, Воронеже, Ростове-на-Дону и Казани.
В Сочи средняя стоимость квартиры практически не изменилась, тогда как зарплаты выросли на 14%. В Казани наблюдались одни из самых высоких темпов роста доходов среди крупных городов.
Но есть парадокс: высокая «доступность» не равна высоким продажам
Города с минимальным сроком накопления нередко демонстрируют сравнительно низкие объёмы сделок и более длинные сроки экспозиции. В крупнейших агломерациях — напротив: доступность ниже, но объём продаж выше .
Это отражает структурную особенность рынка: ликвидность недвижимости определяется не только ценой относительно доходов, но и экономической активностью, миграционными потоками и инвестиционным спросом.
2026 год: риск разворота тренда
Ведущий аналитик «Циан» Елена Бобровская отмечает, что в 2026 году расчётная доступность может вновь ухудшиться: снижение ипотечных ставок способно ускорить рост цен, тогда как темпы увеличения доходов замедляются .
Здесь ключевой момент — отличие расчётной доступности (покупка без кредита) от реальной. Для большинства покупателей решающим фактором остаётся ипотечная ставка, а по этому критерию 2025–2026 годы выглядят сложнее предыдущих периодов.
Методика расчёта
Анализ охватывает 40 крупнейших городов России.
Использованы средние цены однокомнатных квартир на вторичном рынке, размещённых на платформе «Циан». Предполагается покупка без ипотеки.
Данные по зарплатам взяты из базы показателей муниципальных образований ФСГС (за 1–3 кварталы 2024 и 2025 годов, после вычета НДФЛ).
Вывод
Российский рынок вторичного жилья остаётся крайне неоднородным: разница в доступности между промышленными центрами и крупнейшими агломерациями достигает четырёхкратного уровня.
2025 год временно улучшил расчётные показатели за счёт опережающего роста доходов. Однако в 2026 году баланс может измениться: если ипотечные ставки снизятся и спрос активизируется, ценовая динамика вновь способна опередить рост зарплат.
Для логистики городской экономики это означает продолжение концентрации спроса в крупнейших центрах при сохранении ценовой привлекательности в городах «второго эшелона», где жильё остаётся формально более доступным, но менее ликвидным.
