18 февраля компания Knight Frank провела пресс-завтрак, посвященный подведению итогов первого десятилетия развития рынка складской недвижимости.
Помимо консультантов Knight Frank, подвели итоги и поделились своим видением перспектив рынка представители девелоперов, логистов и ритейла: Олег Мамаев (PNK Group), Алла Соловьева (Development Group-19), Евгений Рагулин (Фэшн Фэмили) и другие.
Массовое строительство современных складских комплексов класса «А» началось в 2003 - 2004 годах. До этого момента, в Московской области функционировало несколько отдельных проектов, построенных логистами, такие как складской комплекс МОЛКОМ, Терминал Лесной, Томилино, Таблоджикс.
В 2003-2004 году на рынок вышли профессиональные девелоперы, которые сосредоточились на строительстве спекулятивных складов. В условиях растущего спроса и постоянного дефицита, клиенты были готовы «садиться» на любой склад класса А, который был свободен.
За 10 лет было построено складских площадей (класс А и В) общей стоимостью около $6,4 млрд. В денежном выражении объем рынка качественной складской недвижимости увеличился с 2003 года в 8 раз.
С 2003 по 2014 г. было сдано более 5,3 млн. кв. м складской недвижимости класса А. На порядок выросла конкуренция между проектами и требования к складам.
Если в 2003-2004 гг. клиентов интересовали такие характеристики, как ровный пол, высота потолка и сроки ввода объектов, то сейчас в условиях высокой конкуренции между логистическими парками и повышения требований арендаторов, девелоперы вынуждены уделять особое внимание качеству проектов, например, повышению энергоэффективности и совершенствованию систем безопасности, стараясь тем самым привлечь арендаторов.
Девелоперы начали ориентироваться на более высокие стандарты при строительстве индустриальных зданий. Поэтому многие объекты класса «А», построенные в последние 3-4 года, отличаются от складов, введенных в эксплуатацию в 2003 – 2007 гг. Возводимые в последние годы объекты по ряду показателей превосходят параметры классического стандарта класса «А». По сути, в 2011 – 2013 годах появился новый класс «А+». В будущем требования к качеству будут только расти. Скорее всего, появятся дополнительные параметры, которые придется учитывать. Поэтому через 2-3 года в текущую классификацию складов придется вновь вносить изменения и проводить переклассификацию объектов.
Ставки аренды на качественные складские помещения в Московском регионе традиционно высоки – по этому показателю Москва входит в топ-3 европейских городов по величине арендных ставок после Лондона и Дублина. За 10 лет запрашиваемые ставки аренды выросли в рублях на 30% (класс А) и 34% (класс В). На данный момент величина средней запрашиваемой арендной ставки составляет 130-140 кв. м/год для складских площадей класса А.
Динамика арендных ставок и себестоимости строительства*
География складского рынка московского региона изменилась – теперь склады строятся от МКАД на расстояние, в пять раз большее, чем ранее. Если в 2003 году качественные складские помещения строились не далее 10 км от МКАД, то сегодня современные высокотехнологичные проекты располагаются на расстоянии до 50 км от кольцевой автодороги – за Бетонным кольцом.
Изменение географии объектов с 2003 по 2013 гг. *
Доля логистических провайдеров в общем объеме аренды сократилась, с 56% в 2005 году до 13% в 2013.
Наибольший рост показал сегмент дистрибуторов, доля которых с 2005 года выросла почти в 3 раза с 13% до 30%. В условиях растущей конкуренции производители прилагают усилия для того, чтобы выйти напрямую к покупателю, сократив всех возможных посредников. Дистрибуторам приходится искать новые ниши и возможности, одним из наиболее популярных стала сфера логистических услуг.
Московский регион остается логистическим центром, через который проходит более 70% грузопотока. Развитие складской логистики и темпы строительства современных логистических парков в регионах в большинстве случаев не оправдали ожиданий участников рынка: объем реализованных проектов существенно меньше заявленных объемов.
Сегодня наиболее перспективными регионами для строительства складов девелоперы называют Казань и Тольятти.
Интерес инвесторов к сегменту за прошедшие три года вырос более, чем в два раза.
Интересная особенность - инвесторы предпочитают покупать «проблемные» объекты с дисконтом, где можно при грамотном управлении решить проблемы, повысить стоимость проекта и хорошо заработать, а не хорошие активы со стабильным потоком, где повысить эффективность достаточно сложно.
Эксперты отметили, что ожидают значительный рост интереса к складской недвижимости со стороны российский частных инвесторов, поскольку высокая маржинальность и относительно низкий уровень конкуренции делают сегмент более привлекательным по сравнению с торговым и офисным сегментом.
Объем инвестиций в недвижимость в Московском регионе*
(без учета земельных участков и апартаментов)
*Источник Knight Frank
Полина Винокурова, эксперт Отраслевого портала «Логистика» - Logistics.ru
