CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок складской недвижимости в российских регионах во 2 полугодии 2014 года.
По итогам 2014 года в российских регионах введено 700 тыс. кв. м складских площадей, 70% из которых строились под собственника или при наличии компании-арендатора/покупателя.
На складском рынке в крупных городах России во 2 полугодии 2014 года можно отметить следующие тенденции:
- Объем строительства в региональных центрах (исключая Москву и Санкт-Петербург) за 2 полугодие 2014 года составил 450 тыс. кв. м, что в итоге за год сформировало почти 700 тыс. кв. м. новых площадей.
- Только 30% объема нового строительства в регионах было реализовано спекулятивно. 70% новых площадей строились под собственника или при наличии компании-арендатора/покупателя.
- Совокупный объем сделок в регионах превысил аналогичный показатель 2013 года в 1,3 раза и составил 368 тыс. кв. м, что, в основном, связано с активностью FMCG-сетей.
- В целом, 2014 год в региональных центрах характеризовался трендом, заложенным в 2012-2013 годах: поступательное развитие новых проектов в ответ на заявки покупателей/арендаторов.
По итогам 2 полугодия 2014 года сохраняется общая структура развития локальных региональных рынков России:
- Рынки Москвы и Санкт-Петербурга в совокупности формируют 74% рынка (60% и 14%).
- Наиболее активно растущими рынками являются Новосибирск, Екатеринбург и Самара, на долю которых приходится по 3-5% рынка.
- Остальные региональные центры, где уровень развития обусловлен низкой емкостью спроса, в совокупности занимают 16% рынка.
- В целом, объем качественного предложения на региональных рынках (исключая Москву и Санкт-Петербург) составляет 3,7 млн кв. м.
Спрос
Во 2 полугодии 2014 объем сделок в регионах составил 172 тыс. кв. м, в целом за год - 368 тыс. кв. м, что в 1,3 раза выше прошлого года.
В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, для региональных рынков по-прежнему сохраняется высокая доля прямых сделок, которая может достигать до 80% поглощения.
Крупнейшие сделки 2014 года были заключены в новосибирском ПНК-Толмачево: «Холидей Классик» арендовал 50 тыс. кв. м, Fix Price купил 23 тыс. кв. м, Okey арендовал 13 тыс. кв. м.
FMCG-сети были и остаются самым мощным драйвером развития регионального складского рыка – в 2014 году на их долю пришлось 53% общего объема поглощения, что является типичным показателем для региональных рынков.
Предложение
По итогам второго полугодия 2014 года в российских регионах России (исключая Москву и Санкт-Петербург) было введено 450 тыс. кв. м. По итогам года совокупный прирост составил почти 700 тыс. кв. м, что является рекордным объемом прироста с 2009 года.
Наибольший объем нового предложения в 2014 году пришелся на Новосибирск, где, наряду с небольшими проектами, был введен новый корпус комплекса ПНК-Толмачево, построенный для FMCG-ритейлера «Холидей Классик» площадью 50 тыс. кв. м, и мульти-температурный склад Логопарк Север площадью 25 тыс. кв. м. На втором месте по объему ввода в 2014 году находится Воронеж, где среди прочих были введены распределительные центры «Магнита» и Х5. Тройку лидеров замыкает Чита, где было завершено строительство первого здания грузового терминала Kenon для мультимодальных операций транзита Маньчжурия – Забайкальск.
На сегодняшний день наиболее развитыми с позиции объема складского предложения регионами являются Новосибирск (701 тыс. кв. м), Екатеринбург (610 тыс. кв. м) и Самара (386 тыс. кв. м).
Совокупный объем заявленного строительства на 2015 год составляет в региональных центрах 1,2 млн. кв. м площадей, из которых на стадии строительства находится 498 тыс. кв. м. Сколько именно выйдет на стройку из оставшихся анонсированных 700 тыс. кв. м, прогнозировать довольно сложно. Уже в конце 2014 года девелоперы перешли к взвешенной политике и не приступают к фактическому строительству без наличия клиента. Эта тенденция продолжится и в 2015 году.
Максимальный объем планируемого ввода ожидается в Новосибирске: в ИП «Промышленно-логистический парк» ведется строительство нескольких зданий под нужды ритейл-сетей (Магнит, Gloria Jeans и FixPrice).
Уровень вакансии в российских городах с относительно развитыми складскими рынками составляет 4-8%. Минимальная и максимальная вакансия зафиксирована в городах, представленных единичными проектами.
Основные показатели рынка складской недвижимости в крупнейших городах России
Город
Население, тыс. чел.
Совокупный объем предложения складов класса А,
тыс. кв.м
Строительство, 2015,
тыс. кв. м
Объем качественной торговой недвижимости, тыс. кв. м
Обеспечен-ность населения ритейлом, кв./1000 чел
Обеспечен-ность торговой недвижимости складами
Оценка стадии рынка
Москва
11 979
8 788
1 000
4 802
401
1,83
Первичное насыщение
Санкт-Петербург
4 880
2 009
240
3 107
637
0,65
Первичное насыщение
Новосибирск
1 474
701
97
487
330
1,35
Близко к первичному насыщению
Екатеринбург
1 350
610
87
833
617
0,73
Близко к первичному насыщению
Нижний Новгород
1 251
216
42
460
368
0,47
Слабая насыщенность
Самара
1 190
386
0
627
527
0,62
Близко к первичному насыщению
Казань
1 166
201
0
349
299
0,57
Слабая насыщенность
Омск*
1 165
20
0
301
258
0,07
Дефицит
Челябинск
1 130
133
82
357
316
0,37
Слабая насыщенность
Ростов-на-Дону
1 089
169
0
491
451
0,34
Дефицит
Уфа*
1 062
36
0
495
466
0,07
Дефицит
Волгоград*
1 021
15
0
325
318
0,05
Дефицит
Воронеж
1 001
236
0
442
442
0,53
Слабая насыщенность
Пермь*
1 003
91
45
125
125
0,72
Слабая насыщенность
Краснодар
805
134
40
731
908
0,18
Дефицит
* Объем и качество предложения в городах свидетельствует об отсутствии качественного складского рынка
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
Средняя ставка в региональных проектах по итогам 2014 года для объектов класса А и B составила 4 000 рублей/кв. м/год.
Рублевые ставки без выделения операционных расходов всегда были типичны для регионов, но со второго полугодия 2014 года они стали общепринятыми (за исключением действующих договоров по отдельным проектам, где сохраняются и/или долларовые ставки, и/или система выделения базовой ставки).
Средние ставки в большей степени зависят от конкретных проектов, чем от городов. В частности, на отдельные объекты класса А ставки находятся в диапазоне 4 500-5 600 руб./год/включая все (не включая НДС).
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
Оксана Федулова, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE, комментирует:
«Объем строительства складских площадей в региональных центрах в 2014 году стал рекордным с 2009 года. Но даже этот факт не смягчил дефицит - средний показатель обеспеченности ритейла в городах-миллионниках качественными складскими площадями сохраняется на уровне начала 2014 года и равен 0,47 кв. м складов на 1 кв. м ритейла. Кроме того, в ряде городов уровень обеспеченности ритейла складскими площадями даже снизился, что связано с опережающим развитием и активным строительством торговых центров в регионах».
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует:
«Основными потребителями складских площадей на региональных рынках являются крупнейшие продуктовые сети (Х5, Магнит, Lenta, Холидей Классик и т.д.), которые активно осваивают локальные рынки и наращивают складские площади вслед за расширением торговой сети.
Эта тенденция является довольно распространенной для региональных центров, и в 2015 году она сохранится. Уже сейчас в стадии строительства находится почти полмиллиона складских площадей, предназначенных под ведение бизнеса федеральных сетей».
