Москва, Россия – Рынок качественной складской недвижимости – самый молодой коммерческий сегмент на российском рынке недвижимости – за 10-летнюю историю своего существования увеличился почти в 5 раз по общему объему предложения качественных площадей, подсчитали аналитики Knight Frank. При этом, интерес инвесторов к сегменту за прошедшие 3 года вырос более, чем в два раза. Объем инвестиций в сегмент по итогам 2013 года составил почти $1 млрд. Всего за 10 лет инвесторы и конечные пользователи приобрели объекты складской недвижимости на сумму, превышающую $4 млрд.
За 10 лет рынок качественной складской недвижимости претерпел значительные перемены:
- Одним из главных изменений, произошедших на рынке с 2003 года, когда начали строиться первые крупные спекулятивные склады класса А, стало изменение инвестиционной привлекательности этого сегмента. Благодаря активному росту спроса со стороны конечных пользователей, стабильным ставкам аренды, повышению качества объектов и «прозрачности» рынка складской недвижимости, интерес инвесторов к сегменту вырос. Коэффициент капитализации (отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости) снизился за 10 лет с 19% до 11,5%.
- Ставки аренды на качественные складские помещения в Московском регионе традиционно высоки – по этому показателю Москва входит в топ-3 европейских городов по величине арендных ставок после Лондона и Дублина. За 10 лет запрашиваемые ставки аренды выросли в рублях на 30% (класс А) и 34% (класс В). На данный момент величина средней запрашиваемой арендной ставки составляет 130-140 кв. м/год для складских площадей класса А.
- За 10 лет было построено складских площадей (класс А и В) на общую стоимость около $6,4 млрд. В денежном выражении объем рынка качественной складской недвижимости увеличился с 2003 года в 8 раз.
- География складского рынка московского региона изменилась – теперь склады удаляются от МКАД на расстояние, в пять раз большее, чем ранее. Если в 2003 году качественные складские помещения строились не далее 10 км от МКАД, то сегодня современные высокотехнологичные проекты располагаются на расстоянии до 50 км от кольцевой автодороги – за Бетонным кольцом.
Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS, комментирует: «С момента анонсирования первых спекулятивных проектов класса А прошло всего 10 лет, но трансформации рынка очевидны. Особое внимание девелоперы уделяют эффективности и надежности применяемых решений, а клиенты на московском рынке уже успели привыкнуть к внедрению международных стандартов и новым услугам, таким, как строительство «под ключ». И, хотя нам еще далеко до состояния насыщенного и развитого рынка, характерного для столиц европейских стран, мы уже можем похвастаться высоким качеством проработки проектов и строительства, благодаря чему в том числе на складской рынок обратили внимание инвесторы – как конечные потребители, так и фонды. Но 10 лет для рынка – срок совсем малый, поэтому мы еще не раз порадуемся новым позитивным изменениям в складском сегменте».
