Компания CBRE прогнозирует рекордный ввод складских площадей в московском регионе в IV кв. 2014 года

Компанией CBRE подведены итоги III квартала 2014 года на рынке складской недвижимости московского региона

Москва, 28 октября 2014 года – По данным нового исследования компании CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, основной характеристикой московского рынка складской недвижимости в III квартале стало снижение среднего уровня арендных ставок. Прайм ставка снизилась относительно первого полугодия со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). По прогнозам, в IV квартале 2014 – начале 2015 просадка ставок по отдельным проектам может быть и ниже $110, что, однако, не станет среднесрочным трендом, поскольку такой уровень оказывает существенное влияние на доходность девелоперов.

По итогам III квартала 2014 года общий объем сделок в складском сегменте составил 250 тыс. кв. м, из которых 20 тыс. кв. м относятся к сделке по продлению аренды. Таким образом, совокупный объем поглощения составил 230 тыс. кв. м, что на 61% выше показателя предыдущего квартала, но на 20% ниже среднеквартального значения 2013 года. Общее количество сделок, заключенных за 9 месяцев 2014 года, достигло показателя в 590 тыс. кв. м, что на 46% ниже уровня аналогичного периода 2013 года.

1. В III квартале 2014 года значительная часть сделок (77%) относится к прямой аренде, 23% площадей приобретены по схеме Built-to-suit. 63% совокупного объема спроса за квартал относятся к южному и юго-восточному направлениям.
2. Около 36% всех сделок складского рынка Московской области в III кв. 2014 года пришлось на сектор ритейла. Наиболее крупными сделками стали: аренда сетью магазинов детских товаров «Гулливер» 30 000 кв. м складских площадей в строящемся комплексе «Бережки», аренда федеральной торговой сетью по продаже игрушек «Бегемот» 20 тыс. кв. м в действующем складском комплексе Springs Park и аренда сетью магазинов обуви Kari 20 тыс. кв. м в построенном здании СК «Бритово».
3. По итогам III квартала 2014 года было введено 236 000 кв. м складских площадей, что на 25% ниже среднегодового значения прошлого года и на 40% ниже аналогичного показателя за прошлый квартал. При этом за 9 месяцев года совокупный ввод составил 966 тыс. кв. м, что выше аналогичного показателя за весь 2013 год.
4. На IV квартал 2014 года в Московском регионе запланировано к завершению еще 860 тыс. кв. м складских площадей. Соответственно, по итогу года совокупный объем прироста нового предложения на рынке составит 1,8 млн. кв. м, что является абсолютным рекордом для Московского складского рынка, а совокупный объем складского сегмента класса А в Московском регионе составит 9 млн. кв. м.

Из введенных в III квартале новых площадей 78% уже проданы, сданы или изначально строились под конечного пользователя, при этом максимальный их объем (70%) относится к южному направлению.

1. Наибольший объем ввода, анонсированного на IV квартал, приходится на север, где до конца года должно быть введено 302 тыс. кв. м, из которых куплено или арендовано около 17%.
2.  
3. Основные строящиеся проекты со сроком ввода 2014-2015 гг

Проект

Девелопер

Площадь, кв. м

PNK-Северное Шереметьево

PNK Group

250 000

Логопарк Север 2

Логопарк Девелопмент

198 000

PNK-Валищево

PNK Group

150 000

Индустриальный парк Южные Врата

Radius Group

120 000

PNK-Чехов III

PNK Group

102 000

ЛП Никольское

Eastward Capital

93 000

Технопарк Софьино

AT Недвижимость

92 000

Холмогоры

Atlant Capital Partners

87 000

PNK-Чехов II

PNK Group

75 000

ЛП Новая Рига

Raven Russia

67 000

Шерризон Норд

Griffin Partners

55 000

СК «Бритово»

Современные складские технологии

47 000

Дмитровский ЛП

Ghelamco

43 000

Киевское -22

CPD

42 000

ЛП Сынково

Строительный Альянс

42 000

*Информация об объемах строительства включает анонсированные девелоперами данные на момент подготовки отчета

1. Источник: Исследования и консалтинг CBRE
2. Уровень вакантных площадей вырос с 4,48% в II квартале 2014 года до 5,37% в III квартале. Ожидается, что к концу года этот показатель увеличится до 8-11%.
3. Коммерческие условия в III квартале 2014 г. находились под давлением валютных колебаний и ценовой политики девелоперов, что привело к снижению среднего уровня арендных ставок. Наиболее типичный диапазон запрашиваемых ставок для готовых объектов составляет от $110 до $130/ кв. м / год. Прайм ставка аренды снизилась относительно первого полугодия 2014 года на 5,5% со $135 до $125-130 за кв. м в год (без учёта НДС и операционных расходов).
4. Операционные расходы составляют $32-40/кв. м/год, коммунальные платежи - $8-12/кв. м/год.

Основные показатели рынка складской недвижимости Московской области

2012 год

2013 год

Прогноз на 2014 год

Общее предложение на конец года, млн кв. м

8,149

9,129

11,051

Класс А, млн кв. м

6,253

7,181

9,017

Класс B, млн кв. м

1,896

1,942

2,034

Объем заключенных сделок, млн кв. м

1,095

1,230

0,85-0,95

Объем нового строительства класса А, млн кв. м

0,673

0,928

1,835

Прайм ставка аренды, $ / кв. м / год

$140

$140

$125-130

Доля свободных площадей, % от общего предложения

0,8%

1-1,5%

8–11%

Ставка капитализации, %

11%

11%

11–12%

Источник: Исследования и консалтинг CBRE

Специалисты отдела исследований рынка CBRE отмечают, что в IV квартале давление на ставки продолжится, однако их снижение ниже уровня $110 / кв. м / год негативно отразится на экономике девелоперов, а значит, будет иметь краткосрочный характер.

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует:

«Активный прирост нового предложения запустил процесс расширения ценового диапазона для объектов разного уровня: в то время как наиболее качественные проекты сохраняют ставки или лишь минимально их корректируют, менее качественные проекты идут на прямой демпинг. Однако продолжение роста вакансии, а до конца года она может превысить 10%, не приведет к еще более значительной коррекции диапазона ставок. Этот порог обусловлен уровнем маржинальности бизнеса девелоперов, и его преодоление грозит ростом рисков для девелоперов и арендаторов. Поэтому в среднесрочной перспективе мы прогнозируем сохранение диапазона ставок на уровне от $110 - 130/ кв. м / год. Таким образом, на данный момент впервые на современном этапе рынка сформировались особо интересные условия для арендаторов для выбора наиболее эффективных объектов и фиксирования наиболее выгодных коммерческих условий».